Tư vấn về việc đặt cọc mua bán đất đai và vấn đề phạt cọc

Gia đình tôi không cho thi bà T nói rằng không mua nữa và bắt gia đình tôi trả lại tiền đặt cọc nhưng số tiền đó gia đình tôi đã tiêu hết, gia đình tôi hứa và đã trả cho bà T được 20 triệu nhưng giờ bà T có ý định cưỡng ép gia đình tôi lấy bằng được miếng đất B. Vậy tôi muốn hỏi Luật sư trong trường hợp này bà T có được lấy mảnh đất  B của gia đình tôi hay không? Và việc bà T đặt đọc nhưng không mua mảnh đất A  thì số tiền đặt cọc đó giải quyết như thế nào, mong luật sư giải đáp giúp tôi ?

Luật sư tư vấn:

Thưa quý khách! Công ty Luật Đại Kim xin gửi tới bạn lời chào trân trọng và cảm ơn bạn đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của bạn liên quan đến việc đặt cọc mua bán đất đai và vấn đề phạt cọc theo quy định của pháp luật, sau đây chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc của bạn và đưa ra ý kiến cụ thể về vấn đề như sau:

1.Cơ sở pháp lý: 

- Bộ Luật Dân sự 2015.

- Bộ Luật Dân sự năm 2015.

2. Giải quyết vấn đề:  

Theo thông tin mà quý khách cung cấp, việc bà T đã đặt cọc số tiền 150 triệu đồng để mua mảnh đất A. Tuy nhiên, sau khi làm xong giấy tờ thì bà T lại đòi mua mảnh đất B chứ không phải là mảnh đất A. Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc bà T đặt cọc cho gia đình anh để chắc chắn rằng, bà T sẽ mua mảnh đất A của gia đình bạn. Nay bà T lại từ chối không mua, theo Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự nêu trên thì tài sản đặt cọc thuộc về gia đình bạn và bà T phải chịu phạt cọc bằng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, để đảm bảo việc phạt cọc này thì nội dung giấy tờ đặt cọc phải ghi rõ mục đích đặt cọc là mua mảnh đất A.

Hướng giải quyết cho gia đình: Nếu trên giấy tờ đặt cọc ghi rõ nội dung như trên thì gia đình bạn không cần trả lại số tiền mà bà T đã đặt cọc, ngược lại gia đình bạn có yêu cầu bà T chịu trách nhiệm phạt cọc. Việc bà T cưỡng bức gia đình bạn để lấy miếng đất B thì gia đình bạn có quyền yêu chính quyền địa phương can thiệp giải quyết hoặc gia đình bạn có quyền khởi kiện bà T ra Tòa án để yêu cầu bà thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Đại Kim