Điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình là gì?

Câu hỏi: 

Chào Luật sư, tôi là Nguyễn Văn Bình ở Thái Bình, xin Luật sự tư vấn cho tôi vấn đề như sau:

Năm 2006, hộ gia đình tôi được giao 20 hécta đất trồng rừng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi được giao đất, hộ gia đình tôi gồm 6 người: vợ chồng tôi, mẹ tôi (đã mất năm 2012), em gái tôi (đã đi lấy chồng và chuyển hộ khẩu từ năm 2011), con trai tôi sinh năm nay 18 tuổi và con gái tôi sinh năm nay 8 tuổi. Tháng 9/2016 này, tôi có nhu cầu mở một cửa hàng kinh doanh nên tôi muốn thế chấp mảnh đất này để vay vốn ngân hàng thì cần phải làm gì? Thủ tục thế chấp để vay vốn ngân hàng được thực hiện như thế nào?Cảm ơn Luật sư!

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn Luật Đại Kim xin trả lời như sau:

–  Về câu hỏi: bạn muốn thế chấp mảnh đất này để vay vốn ngân hàng thì cần phải làm gì?

Trước tiên, để thế chấp mảnh đất trên thì bạn cần phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Thủ tục thế chấp Quyền sử dung đất là tài sản chung của hộ gia đình

Như vậy, bạn chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng trong thời hạn sử dụng đất được giao nếu đất đó không bị tranh chấp hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Thứ hai: Căn cứ vào Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Và Điều 212 Bộ luật dân sư 2015:

“1.Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Theo các quy định trên thì có thể thấy, quyền sử dụng 20 hécta đất nói trên là tài sản chung của hộ gia đình bạn. Do vậy, khi muốn thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thì bạn cần có sự thỏa thuận, đồng ý của:

+ Các thành viên trong gia đình là người đã thành niên (tức từ 18 tuổi trở lên): bao gồm vợ, em gái và con trai 18 tuổi. Các thành viên này càn ký văn bản đồng ý và ủy quyền cho bạn thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng 20 hécta đất để vay vốn ngân hàng; văn bản này cần được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn.

+ Những người thừa kế di sản của mẹ bạn theo di chúc của mẹ bạn để lại hoặc theo quy định của pháp luật dân sự về thừa kế. Những người thừa kế này (nếu có) cần ký văn bản đồng ý và ủy quyền cho bạn thực hiện việc thế chấp 20 hécta đất để vay vốn ngân hàng; văn bản này cần được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn.

–  Về thủ tục thế chấp để vay vốn ngân hàng

Khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp của bên thế chấp:

+ Kiểm tra tính pháp lý của tài sản theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

+  Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản

+ Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật đất đai 2013

+ Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng

+ Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Sau khi đã đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn tất