Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

Câu hỏi:

Xin chào Luật sư, tôi là Phạm Văn Hoài, tôi có một vấn đề xin được Luật sư tư vấn như sau:

Đầu năm 2005, tôi có mua 1 mảnh đất tại Hà Nội diện tích 150m2 từ gia đình 1 người quen. Đất này ngày xưa chưa có sổ đỏ chỉ có giấy trích lục bản đồ thôi. Người đứng tên trên giấy tờ nguồn gốc đất đã mất nên khi tôi mua lại chỉ có biên bản bán đất có chữ ký của tất cả các con trong gia đình họ. Nay tôi đi cấp sổ đỏ thì cơ quan địa chính yêu cầu tất cả đất đai của gia đình đó phải được cấp sổ đỏ thì mới cấp sổ cho chỗ đất tôi mua. Tôi muốn hỏi yêu cầu của cơ quan địa chính như vậy là đúng hay sai? Tôi phải làm gì để được cấp sổ đỏ trong trường hợp này.

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Đại Kim. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Đất chưa được cấp sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

Theo như bạn trình bày, vào đầu năm 2005 bạn có mua một mảnh đất tại Hà Nội của một gia đình người quen với diện tích là 150m2. Tuy nhiên, đất này trước đây chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mới chỉ có trích lục bản đồ. Hơn nữa, người đứng tên trên các giấy tờ này đã mất. Khi bạn mua lại thì chỉ làm hợp đồng chuyển nhượng và xác lập biên bản bán đất với các con trong gia đình họ. 

Về nguyên tắc, khi người đứng tên trên các giấy tờ này chết thì mọi giao dịch liên quan đến tài sản là đất đai sẽ được xác lập giữa người nhận chuyển nhượng (bạn) với các đồng thừa kế của người chết (các con của người chết). Do vậy, khi có chữ ký đồng ý của tất cả các đồng thừa kế vào hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch nhận chuyển nhượng của bạn sẽ được hợp pháp.

Tuy nhiên, trước khi làm thủ tục chuyển nhượng đất cho bạn, những người đồng thừa kế phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này”.

Đồng thời, tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Do vậy, trong trường hợp này, trước khi cơ quan địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn thì những người đồng thừa kế của mảnh đất mà bạn nhận chuyển nhượng phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền xin làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn và giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới hợp pháp và được pháp luật công nhận, bảo vệ. Do đó, yêu cầu của cơ quan địa chính là đúng và tuân thủ quy định của pháp luật.