Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng thì sẽ vô hiệu và không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Tuy nhiên, trên tinh thần của pháp luật dân sự mới - Bộ luật dân sự 2015, tại khoản 2 Điều 129 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Ví dụ: Tháng 3 năm 2017, A chuyển nhượng cho B mảnh đất ( theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U98xxx). Hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không công chứng, chứng thực. Tại thời điểm ký hợp đồng B đã thanh toán toàn bộ số tiền cho A và có giấy biên nhận tiền. Như vậy, theo tinh thần của điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì B đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán nên B có thể làm đơn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng này và hai bên không cần phải làm lại hợp đồng công chứng, chứng thực nữa.
Như vậy, một giao dịch vi phạm quy định về hình thức nhưng các bên tham gia giao dịch tích cực, thiện chí thực hiện giao dịch (đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch) thì giao dịch không bị vô hiệu. Về thực tiễn Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực từ ngày 01/1/2017 đến nay cũng đã gần 6 tháng nhưng này vẫn còn khá mới mẻ và chưa thực sự áp dụng. Quy định này thể hiện sự áp dụng một cơ chế pháp lý vừa linh hoạt, vừa chặt chẽ để buộc bên không thiện chí phải thực hiện đúng cam kết của mình, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho bên thiện chí không muốn phá vỡ quan hệ giao dịch, góp phần hạn chế việc tuyên bố giao dịch dân sự bị vô hiệu một cách tùy tiện vì lý do không tuân thủ quy định hình thức, bảo đảm sự ổn định của quan hệ thị trường. Nhưng những ý nghĩa này chỉ thực sự có khi luật được áp dụng vào những vụ việc thực tế!
Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ trực tiếp với đội ngũ luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 0948 596 388 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ trực tuyến.
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - CÔng ty luật Đại Kim
Thông tin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH ĐẠI KIM
Địa chỉ: Phòng 5G, Tòa nhà Viện Chiến lược khoa học Bộ Công an, Số 5 Tú Mỡ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
Thưa luật sư! Ông bà nội tôi có 2 người con: 1 trai, 1 gái và đã mất lâu rồi. Ông bà có 1 mảnh đất nhưng khi mất không để lại di chúc. Bây giờ bố tôi muốn bán mảnh đất đó thì cần phải tiến hành thế nào? Thủ tục ra sao?
Với xu thế hội nhập kinh tế thế giới sâu rộng như hiện nay, các giao dịch trong các lĩnh vực dân sự, thương mại ngày càng đa dạng, phức tạp. Trên cơ sở hợp đồng, các bên sẽ cùng nhau thực hiện những điều khoản đã cam kết và là căn cứ giải quyết tranh chấp nếu phát sinh.
Chào Luật sư! Em đang muốn nhập khẩu vào căn hộ em đang sống ở quận Ba Đình. Cụ thể thông tin là nhà tư nhân xây 4 tầng, gia đình em có mua 1 căn hộ tầng 4 (Tầng 4 có 2 căn hộ độc lập, khép kín). mua theo dạng giấy viêt tay thôi ạ, từ năm 2007. Bây giờ em đã có KT3 tại đây được 2 năm rồi, muốn làm hộ khẩu tại địa chỉ căn hộ này thì có làm được không ạ?
Thưa luật sư. Hiện tại em cần tư vấn về trao tặng thừa kế đất đai. Bà em sống một mình, không có con, nếu bà muốn trao tặng quyền sử dụng đất đai cho con của chị gái thì cần những thủ tục gì và các mức đóng lệ phí là như thế nào ?
Tôi bị mất giấy khai sinh bản chính. Hôm trước tôi có lên phường để xin cấp lại giấy khai sinh bản chính nhưng cán bộ hộ tịch từ chối cấp cho tôi. Tôi hỏi như vậy có đúng luật hay không ? Chân thành cảm ơn luật sư.
