CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHƯNG CHƯA SANG TÊN SỔ ĐỎ

 Nhưng đến nay, em được biết vợ chồng chủ đất đã sang tên chủ quyền cho 1 cá nhân khác (người này là em của 1 nhà trong số 3 nhà mua đất với em) vào tháng 7/2015. Vậy cho em hỏi hợp đồng mua bán đất của em năm 2007 còn giá trị không, chủ đất đã ký bán cho em tại sao còn sang tên cho người khác được, ông ta có vi phạm luật không và giờ em phải làm sao để sang tên quyền sử dụng đất được. Cám ơn Luật sư rất nhiều.

NỘI DUNG TƯ VẤN:

Căn cứ pháp lý:

Bộ Luật dân sự năm 2015
Luật đất đai năm 2014
Nghị định 43/2014 NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
Giai quyết vấn đề:

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn đã làm hợp đồng mua bán đất với chủ đất, có xác nhận của địa phương và bạn cũng đã sử dụng đất này từ 2007 đến nay. Trường hợp của bạn sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà chỉ có hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng của bạn vẫn còn hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ- CP hướng dẫn thi hành luật đất đai. Do vậy, miếng đất đã thuộc sở hữu của bạn. Bạn có thể tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

“Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:

[...]2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.[...]”

Về việc chủ đất đã ký hợp đồng bán đất cho bạn nhưng do mảnh đất này bạn vẫn chưa làm thủ tục sang tên nên đến thời điểm 7/2015 mảnh đất vẫn đang đứng tên chủ sở hữu là chủ đất do đó, họ vẫn dùng giấy tờ đó để ký các hợp đồng bán đất khác.

Căn cứ vào điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan [...]”
Theo quy định này, chủ đất đã vi phạm quy định pháp luật thực hiện một giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu giao dịch dân sự với bạn. Vì vậy, hợp đồng mua bán đất của bạn sẽ có hiệu lực và được thực hiện. Còn hợp đồng mà chủ đất thực hiện với người mua sau vào tháng 7/2015 sẽ bị tuyên vô hiệu và không được thực hiện. Do đó bạn chỉ cần dùng hợp đồng mua bán đó và giấy tờ sở hữu đất của chủ đất đi làm thủ tục sang tên như bình thường.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng gọi: 0948 596 388 để được đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý tư vấn, giải đáp trực tiếp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Công ty luật Đại Kim