Công ty luật Đại Kim giải đáp những vấn đề pháp lý về tranh chấp nhà đất, tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai (viết tay), tranh chấp tài sản thừa kế là đất đai... theo quy định của Luật Đất đai, luật nhà ở hiện hành:
Trả lời:
1. Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự 2015
Luật đất đai 2013
Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP
2. Nội dung tư vấn:
Về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất:
Theo điểm b khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013:
"b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;"
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) quy định: Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
" Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."
Và theo quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.8.2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao có quy định: "Nếu hợp đồng chuyển nhượng được xác lập từ sau ngày 15.10.1993 không có công chứng hoặc chứng thực và đất chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã làm nhà kiên cố, trồng cây lâu năm… bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính về đất đai thì toà án công nhận hợp đồng."
Như vậy, trong trường hợp này ta có thể thấy rằng, hợp đồng mua bán đất của anh/chị đã thực hiện xong từ lâu vì vậy anh/chị có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất cho anh/chị và anh/chị không cần thực hiện việc công chứng giấy tờ mua bán nhà đất nữa và con gái của người bán cũng không có quyền đòi lại đất của anh/chị nữa.
Trả lời:
1. Cơ sở pháp lý
Luật Nhà ở năm 2014
2. Nội dung tư vấn
Trường hợp 1:
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình và hài hòa lợi ích của các bên, mẹ con bạn nên tự thương lượng, thỏa thuận để giải quyết mâu thuẫn trong gia đình. Các phương án có thể thỏa thuận như: mẹ con bạn thỏa thuận với bà nội về việc tặng cho/chuyển nhượng phần thửa đất mà bố mẹ bạn đã xây nhà; hoặc nếu bà bà bạn lấy lại toàn bộ thửa đất thì có thể sử dụng luôn ngôi nhà mà bố mẹ bạn xây dựng đồng thời thanh toán cho bố mẹ một khoản tiền hợp lý...
Trường hợp 2:
Trong trường hợp phải đưa ra tòa án để giải quyết thì gia đình bạn cần cung cấp những bằng chứng xác thực về việc bố mẹ bạn đã xây dựng ngôi nhà đó. Và cũng đưa ra các yêu cầu trên để tòa án xem xét giải quyết.
Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở:
“- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
– Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;”
Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Nhà ở 2014 về công nhận quyền sở hữu nhà ở:
“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.”
Theo quy định nêu trên, Luật Nhà ở đã có quy định bảo vệ quyền hợp pháp của cá nhân đối với nhà ở do mình tạo lập, ngay cả trong trường hợp xây dựng nhà ở trên thửa đất của người khác. Khi bố mẹ bạn xây dựng nhà trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của ông bà nội sẽ có quyền đăng ký chủ sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở như nêu trên. Đương nhiên khi đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà, bố mẹ bạn phải có văn bản đồng ý của ông bà nội về việc cho bố mẹ bạn được xây dựng ngôi nhà trên thửa đất của ông bà nội.
Kính gửi luật sư. Gia đình tôi hiện nay có 1 việc như sau. Rất mong luật sư tư vấn và cho tôi í kiến. Mẹ đẻ tôi năm nay 79 tuổi.có 5 người con (4 gái và 1 trai). Bố mẹ tôi có 1 mảnh đất 130m2. Sau khi bố mất, mẹ tôi đã cắt 1 nửa cho e trai tôi làm nhà và đã sang tên sổ đỏ nửa đó cho vợ chồng em trai tôi. Hiện nay mẹ tôi sống trên nửa đất còn lại, nhưng nửa đất còn lại mẹ đag sống đó, mẹ đã sang tên cho 4 chị em gái tôi mà ko còn tên bà nữa (4 chị em gái cùng đứng tên trong sổ đỏ). Vậy giờ tôi muốn hỏi luật sư những vấn đề sau:
- Mẹ tôi nói đất đấy sau khi mẹ tôi chết sẽ bán và chia cho 3 em gái mà tôi ko có phần. Tôi muốn hỏi: mẹ tôi và các em chia như vậy có đúng ko và tôi có quyền được khởi kiện không?
- Mẹ tôi tính sẽ bán đất đấy ngay khi mẹ tôi đang còn sống. Và ko cần thông qua tôi. Số tiền bán được cũng sẽ chia cho 3 em gái mà không có phần của tôi mặc dù tôi cũng cùng đứng tên trong sổ đỏ. Tôi muốn hỏi: nếu không thông qua và có sự đồng í của tôi, mẹ tôi và các em có bán được đất không. Và tôi có quyền được khởi kiện không?
- Nếu ko may tôi gặp rủi ro qua đời (chồng tôi cũng đã mất) thì khi họ bán và chia mảnh đất đấy, con ruột tôi có quyền hưởng thay tôi không? Hay tôi có phải ra pháp luật uỷ quyền cho con tôi từ ngay bây giờ để sau nếu ko may tôi qua đời thì con tôi vẫn được hưởng số đó không?
- Bây giờ họ đang tính sẽ "cưỡng bức" tôi đòi lại sổ đỏ từ tay tôi để ra văn phòng công chứng làm lại, chuyển thêm tên mẹ tôi vào đó, để mẹ tôi có quyền quyết bán đất mà không cần thông qua tôi và không cần chia cho tôi (sổ đỏ hiện giờ 4 người cùng đứng tên trong 1 sổ. Và làm 4 cái mỗi người giữ 1 cái). Tôi muốn hỏi: mẹ tôi và 3 em gái có được làm như vậy không? Nếu họ cưỡng bức tôi thì tôi sẽ phải làm gì? Tôi có quyền được khởi kiện không? Đó là tất cả những khúc mắc của tôi.
Rất mong luật sư tư vấn giúp đỡ tôi. Trân trọng cảm ơn!
1. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự 2015
- Bộ luật hình sự 2015
- Luật đất đai 2013
2. Nội dung tư vấn
Thứ nhất, mẹ bạn đã sang tên phần đất còn lại cho 4 chị em bạn sau khi cho em trai bạn, vì vậy bà không còn bất kì quyền gì đối với thửa đất đã sang tên cho 4 chị em bạn.
Thứ hai, khi không có sự đồng ý của bạn thì mẹ và các chị em của bạn không có quyền bán cả thửa đất. Nếu các em bạn muốn bán thửa đất thì theo điểm b khoản 2 điều 167 Luật đất đai:
"b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất."
Như vậy, trong trường hợp này nếu mẹ bạn đã chia từng phần cho 4 chị em bạn trên mảnh đất đó thì chị hoặc các em chị nếu muốn bán phần đất của mình thì phải thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này. Còn nếu mẹ bạn không chia phần cho từng người chị em bạn ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của chị em bạn.
Thứ ba, khi không may bạn qua đời thì theo điểm d khoản 1 điều 179 Luật đất đai:
"Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật."
Trong trường hợp này, nếu bạn viết di chúc để lại toàn bọ tài sản cho con bạn thì con bạn sẽ được hưởng toàn bộ tài sản và phần đất đó. Nếu không có di chúc và chia theo pháp luật. Theo điều 651 BLDS năm 2015 thì con bạn và mẹ đẻ của bạn đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên con bạn và mẹ bạn được hưởng phần tài sản bằng nhau.
Thứ 4, nếu họ có hành vi " cưỡng bức" chị có thể kiện họ về tội cưỡng đoạt tài sản theo điều 170 BLHS năm 2015:\
"1. Người nào đe dọa sẽ dùng vũ lực hoặc có thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 03 năm đến 10 năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Phạm tội đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu hoặc người không có khả năng tự vệ;
d) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
đ) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
e) Tái phạm nguy hiểm.
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
b) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
b) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản."
Nếu họ có hành vi "cưỡng bức" bạn để chiếm đoạt sổ đỏ thì bạn có thể cảnh cáo mẹ và các em của bạn. Nếu họ không dừng hành động đó lại thì bạn có thể kiện họ ra tòa với hành vi cưỡng đoạt tài sản.
Trả lời:
1. Cơ sở pháp lý
Luật Hôn nhân và gia đình 2014
2. Nội dung tư vấn
Thứ nhất, theo quy định tại điều 46 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:
"1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.
2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.
3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."
Vợ chồng em gái bạn đã có thỏa thuận có công chứng, thỏa thuận ấy đã phát sinh hiệu lực phát luật kể từ ngày thỏa thuận được công chứng chứng thực mặc dù chưa đăng ký lại nhưng thỏa thuận ấy vẫn có hiệu lực phát lý. Do đó, việc định đoạt tài sản chung đó được quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân gia đình như sau:
“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Chính vì vậy, khi em gái bạn mang sổ đỏ đi thế chấp ở ngân hàng thì cần phải có sự đồng ý của chồng em gái bạn. Nếu không có sự đồng ý của chồng em gái bạn thì chồng em gái bạn có quyền kiện đòi lại tài sản.
Xin chào anh chị! Em có vấn đề về đất đai mong được a/chị tư vấn dùm em ạ! Hiện tại gia đình chồng em có căn nhà đang kinh doanh khách sạn, mà bìa đỏ đang cắm ngân hàng với số tiền hơn 2 tỉ. Giờ ông bà cho vợ chồng sở hữu với điều kiện là đứng ra bảo đảm số tiền nợ gốc và lãi hàng tháng đó, khi nào trả hết nợ lấy bìa về thì sẽ sang tên cho vợ chồng em. Giờ vợ chồng em muốn đảm bảo chắc chắn tài sản này là của vợ chồng nên muốn viết tay giấy thoả thuận cho quyền sở hữu ( vì 1 số lí do cá nhân của gia đình nên buộc phải làm như thế này ạ) E mong a chị chỉ mẫu cho e để e viết thế nào cho hợp lí và đúng pháp luật ạ. E xin cảm ơn!
Đấy là mẫu hợp đồng thỏa thuận bạn có thể tham khảo để viết. Lưu ý rằng khi làm xong bạn phải mang đi công chứng, chứng thực.
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HỢP ĐỒNG SỐ: …………………CN
………….., ngày…..tháng……năm…….
I. PHẦN GHI CỦA CÁC BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông (Bà): ........................................................sinh năm............................
- Chứng minh nhân dân số:........do:.......Cấp ngày:.....tháng…….năm…...
- Nghề nghiệp: …………………………………………………………………
- Địa chỉ thường trú: ……………………………………………………………
2. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông (Bà): .........................................................sinh năm............................
- Chứng minh nhân dân số:..............do:..................Cấp ngày:......tháng…….năm…...
- Nghề nghiệp: ……………………………………………………………………
- Địa chỉ thường trú: ……………………………………………………………
Hoặc Ông (Bà):
- Đại diện cho (đối với tổ chức): ………………………………………………
- Địa chỉ: …………………………………………………………………………..
- Số điện thoại: ……………………………… Fax..........................(nếu có)
Thửa đất chuyển nhượng
- Diện tích đất chuyển nhượng: …………………………………………….. m2
- Loại đất: ……………………….Hạng đất (nếu có) .................................
- Thửa số: ………………………………………………………………………
- Tờ bản đồ số: …………………………………………………………………..
- Thời hạn sử dụng đất còn lại: ………………………………………………..
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: …………….do...........cấp ngày........ tháng ........ năm……
Tài sản gắn liền với đất (nếu có)
3. Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các cam kết sau đây :
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số) ................................,
(bằng chữ) ................................................................................................
- Giá chuyển nhượng tài sản : (nhà ở, công trình, vật kiến trúc, cây lâu năm và tài sản khác có trên đất) (bằng số) ..................................... (bằng chữ) .....................................................................................................................
- Tổng giá trị chuyển nhượng (bằng số) .....................................................
(bằng chữ) ....................................................................................................
- Số tiền đặt cọc (nếu có) là (bằng số)..........................................................
(bằng chữ) .................................................................................................
- Thời điểm thanh toán ................................................................................
- Phương thức thanh toán: .........................................................................
- Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng và các tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng khi hợp đồng này có hiệu lực.
- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (nếu không có thỏa thuận khác), tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ghi nợ trước đây (nếu có), lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết.
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ.
4. Các cam kết khác :
- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, hiện tại không có tranh chấp, không thế chấp, không bảo lãnh, không góp vốn (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận). Nếu có gì man trá trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.
- Các cam kết khác........................................................................................................................
- Hợp đồng này lập tại .................................... ngày .... tháng ... năm ... thành ....... bản và có giá trị như nhau và có hiệu lực kể từ ngày được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận được chuyển nhượng.
Đại diện Bên chuyển nhượng Đại diện Bên nhận chuyển nhượng
Quyền Sử Dụng Đất Quyền Sử Dụng Đất
(Ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu nếu có) (Ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu nếu có)
II. PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC
Nội dung xác nhận của cơ quan Địa chính cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng:
- Về giấy tờ sử dụng: ……………………………………………………
- Về hiện trạng thửa đất: ………………………………………………..
Chủ sử dụng đất: ………………………………………………………..
Loại đất: …………………………………………………………………..
Diện tích: ………………………………………………………………….
Thuộc tờ bản đồ số: …………………………………………………….
Số thửa đất: ………………………………………………………………
Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp: …………………………
- Về điều kiện chuyển nhượng: ……………………………………….
Ngày ... tháng .... năm…… Ngày . . . . tháng . . . . năm . . .
CƠ QUAN ĐỊA CHÍNH CẤP HUYỆN TM. ỦY BAN NHÂN DÂN ............
(ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu) (ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu)
Thông tin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH ĐẠI KIM
Địa chỉ: Phòng 5G, Tòa nhà Viện Chiến lược khoa học Bộ Công an, Số 5 Tú Mỡ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
Luật Đại Kim tư vấn Luật đất đai về điều kiện tách thửa, tách sổ đỏ, thời gian tách thửa cũng như mức phí, lệ phí nhà nước khi thực hiện hoạt động tách thửa theo luật định:
Thưa luật sư, Xin hỏi: Cấp giấy chứng nhận năm 1994 có bắt buộc từng hộ khi được cấp giấy chứng nhận phải có nhà ở trên đất không ? Cảm ơn luật sư!
Thưa luật sư, Tôi có một vấn đề cần tư vấn như sau:
" Tôi có một miếng đất tiếp giáp 2 đường huyện. Nhưng khi làm thủ tục chuyển mục đích cán bộ đo vẽ chỉ xác định hành lang 1 đường. Còn đường kia không xác định. Sau đó UBND huyện cho chuyển mục đích và được cấp giấy kể cả phần đất hành lang đường còn lại Tôi cất gần nữa nhà thì bị thanh tra xây dựng lập biên bản xử phạt và buộc tôi tháo dỡ nhà như vậy đúng không. Tôi cất trong phần chuyển mục đích là đất ở mà. cảm ơn!"
Công ty luật Đại Kim tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất vườn thành đất ở và quy trình thủ tục cũng như mức thuế áp chuyển mục đích sử dụng đất:
Luật Đại Kim tư vấn Luật Đất đai, luật nhà ở, luật xây dựng về: Mua bán chung cư cũ, phí làm sổ hồng cho nhà chung cư, sang tên căn hộ chung cư mini,
