Vấn đề cấp sổ đỏ đối với diện tích tự cơi nới

Câu hỏi:

Chào Luật sư. Năm 1985 gia đình em được giao 450 m2 đất ở. Năm 1989, gia đình em cới nới thêm phần đất làm ao hồ ở phía sau chưa ai sử dụng. Được diện tích 1200 m2. Năm 2003, làm hồ sơ cấp gcnqsd đất gia đình em được cấp 450m2 đất ở. Năm 2005, chủ trương mở đường thu hồi và đền bù 280m2 đất nông nghiệp. Đến nay, gia đình em lập hồ sơ cấp đổi thửa đất với diện tăng theo hiện trạng sử dụng. Sau khi hoàn thiện hồ sơ ở phường đem nộp lên 1 cửa của huyện thì được trả lời phải lập thành 2 hồ sơ cấp giấy, 1 hồ sơ đất ở như đã cấp, 1 hồ sơ đất nông nghiệp diện tích tăng đó. Như vậy có hợp lý không? Việc xác định diện tích đất có vườn ao

được xác định như thế nào? Thửa đất đó có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho Luật Đại Kim, về câu hỏi này Luật sư về đất đai của chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Tự cơi nới diện tích đất có được cấp sổ đỏ không?

–  Việc xác định diện tích đất có vườn ao được xác định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 về Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao:

“1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.

–  Thửa đất đó có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013: 

” 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy, có thể thấy, với thửa đất của gia đình bạn, hoàn toàn có khả năng được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các điều kiện quy định tại Luật Đất Đai 2013.