Xử lý bồi thường với hành vi lấn chiếm đất nhưng ngay tình

Câu hỏi:

Vào năm 2002, để giải quyết công ăn việc làm, tạo cuộc sống ổn định. Tôi có sang nhượng công lao động trên diện tích đất khoảng 5000m2 của vợ chồng ông Lư Hoa cư ngụ tại thôn Hữu Đức, huyện Ninh Phước, tỉnh Ninh Thuận, hiện trạng thửa đất đã khai phá và ổn định sản xuất liên tục từ năm 1992, trong đó có khoảng 2000m2 đã khai phá và khoảng 3000m2 chưa khai phá, hai bên thỏa thuận sang nhượng có viết giấy tay và có một số người dân xung quanh xác nhận.

Sau khi thỏa thuận sang công lao động, gia đình tôi đã thuê công san ủi làm mặt bằng và đi vào sản xuất ổn định như ( làm hàng dò, đào giếng nước, trồng cây ăn quả, trong quá trình tôi khai phá và sử dụng liên tục từ năm 2002 đến năm 2007 không hề có tranh chấp và cũng không hề nhận được bất cứ thông báo hoặc trở ngại nào từ các cấp chính quyền địa phương .

Trong khi đó: Tháng 8/2004, thực hiện tuyến xây dựng kênh mương thủy lợi của nhà nước tôi, gia đình tôi cũng đã được các cấp chính quyền kiểm tra và lập thủ tục đề nghị UBND tỉnh ban hành Quyết định bồi thường số tiền cây ăn trái là trên phạm vị đất làm công trình là 5.060.000đ.

Đến năm 2007, tôi có làm thủ tục đề nghị được cấp quyền sử dụng đất thì UBND thông báo đình chỉ sản xuất với gia đình tôi với lý do UBND xã cho là tôi lấn chiếm đất xã đang quản lý dẫn đến 700  cây mãng cầu bị hư hại.

Tôi khiếu nại  đến UBND huyện về hành vi đình chỉ sản xuất của UBND xã gây thiệt hại đối với gia đình và đề nghị xem xét cấp quyền sử dụng đất. Sau gần 8 năm, nay UBND huyện đã có quyết định giải quyết đơn và trả lời với nội dung:

1,Ông Lư Hoa, người sang nhượng thành quả lao động cho tôi đã tự ý bao chiếm thửa đất trên từ năm 1992 và sang nhượng cho tôi nhưng không có chứng thực của UBND xã và ông Lư Hoa không xuất trình được đơn xin khai hoang;

2, Đến tháng 11/2003 khi có chủ trương cấp đất cho nhân dân sản xuất thì UBND xã đã có thông báo đình chỉ sản xuất với ông chủ đất có đất sang nhượng cho tôi vì hành vi lấn chiếm;

3, Tháng 4/2005, UBND tỉnh có quyết định giao đất công ích cho UBND xã quản lý trong đó có diện tích đất mà tôi sang nhượng thành quả lao động;

4, Năm 2005 UBND tỉnh chỉ bồi thường tiền hoa mầu trên đất của tôi có hệ thống mương đi qua và không bồi thường về đất là chứng tỏ gia đình tôi không đủ điều kiện công nhận bồi thường đất và tất cả công sức trên thửa đất trên không có cơ sở hỗ trợ , bồi thường vì thửa đất trên là đất UBND xã quản lý để cấp cho dân theo dự án;

Và kết luận gia đình tôi không được xem xét cấp quyền sử dụng đất và đến năm 2007 UBND xã đình chỉ sản xuất với gia đình tôi là đúng pháp luật  và không công nhận nội dung khiếu nại của gia đình tôi.

Tôi muốn biết:

1. Việc giải quyết của UBND huyện như trên có đúng quy định của pháp luật không?

2. Các công trình trên đất như giếng, hồ ao và công san ủi cải tạo trong suốt 6 năm gia đình tôi có được hỗ trợ không? Nếu bị thu hồi thì tôi có được hỗ trợ, bồi thường gì không và tôi phải làm gì? rất mong được sự quan tâm giúp đỡ từ Luật sư.

Trả lời:

Chào bạn, vấn đề của bạn thuộc lĩnh vực tư vấn Luật đất đai, Với câu hỏi của bạn, Luật Đại Kim xin trả lời như sau:

Vấn đề của bạn là bạn nhận sang nhượng mảnh đất của ông Lư Hoa. Tuy nhiên, mảnh đất đó lại có một phần mà thuộc quyền quản lý của UBND xã, tuy nhiên gia đình bạn lại không biết việc này, do ông Hoa Lư đã lấn, chiếm đất mà lại chuyển nhượng cho bạn, về vấn đề này, chúng tôi trả lời các câu hỏi của bạn như sau:

Câu hỏi thứ nhất đó là việc giải quyết của UBND huyện như thế có đúng không. Cụ thể, UBND huyện giải quyết đối với trường hợp của bạn như sau: UBND huyện không công nhận mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của bạn và không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đình chỉ sản xuất của gia đình bạn trên mảnh đất mà được coi là lấn, chiếm, Bồi thường tiền hoa màu mà gia đình bạn đã xây dựng trên đất. Chúng tôi căn cứ vào các điểm sau để xét xem quyết định này có đúng hay không:

Thứ nhất chúng ta xét từ việc sang nhượng mảnh đất ban đầu giữa ông Hoa Lư và bạn, việc sang nhượng này là không đúng theo quy định của pháp luật do:

Điều 30 luật đất đai 1993 : Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

2- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

3- Đất đang có tranh chấp.

Ông Hoa Lư không có giấy tờ chứng minh mảnh đất là thuộc sở hữu của mình, không xuất trình được đơn xin khai hoang, cho nên việc chuyển nhượng đất này là không được phép theo quy định của pháp luật. Còn về thủ tục chuyển nhượng cũng xảy ra những vấn đề, cụ thể:

Điều 131.Bộ luật dân sự năm 1995 có quy định:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Điều 707 BLDS năm 1995 quy định:

“Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại khoản 4, điều 31 Bộ luật dân sự năm 1995 thì giao dịch dân sự phải phù hợp về hình thức theo quy định của pháp luật, mà bạn và ông Lư Hoa đã thực hiện chuyển nhượng đất mà không có công chứng của UBND xã, và như vậy thì có thể coi giao dịch dân sự không có hiệu lực (vô hiệu) vì lý do hình thức. 

Tóm lại, dựa vào các căn cứ trên, có thể thấy việc chuyển nhượng đất của bạn và ông Hoa Lư là không được phép và hợp đồng giữa hai người đã bị vô hiệu do hình thức, như vậy thì quyết định của UBND là hoàn toàn đúng.

Xử lý bồi thường với hành vi lấn chiếm đất nhưng ngay tình?

Câu hỏi thứ hai của bạn là bạn muốn biết nếu đã không được bồi thường về đất thì các công trình trên đất như giếng, hồ ao, công san ủi của gia đình bạn thì có được bồi thường hay hỗ trợ gì không?. Theo quy định chung thì bạn đã thực hiện hoạt động đó trên cơ sở phần đất lấn, chiếm, mà đó là một hành vi trái pháp luật đất đai ( điều 12, khoản 1, luật đất đai năm 2013 có quy định hành vi lấn, chiếm đất là hành vi bị cấm)còn có thể bị phạt hành chính . Hành vi đó bị cấm và trái pháp luật đất đai cho nên Luật đất đai có quy định như sau:

Điều 208. Trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai

“2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm”.

Như vậy, hành vi lấn, chiếm đất là sai, vi phạm pháp luật đất đai cho nên người lấn chiếm buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất như trước khi vi phạm, bạn sẽ không được bồi thường phần đã tạo lập trên phần đất lấn chiếm trái phép. Tuy nhiên, với vấn đề của bạn đó là bạn không hề biết phần đất chuyển nhượng đó lại là phần đất lấn, chiếm (do ông Hoa Lư lấn chiếm của UBND ) và như vậy bạn có thể được coi là người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự. Cụ thể Bộ Luật dân sự năm 2015 có quy định như sau:

Điều 180. Chiếm hữu ngay tình

“Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”.

Hơn nữa, bạn đã chiếm hữu liên tục, công khai trong một khoảng thời gian dài, Bộ luật dân sự 2015 đã quy định về hệ quả của việc chiếm hữu ngay tình như sau:

Điều 184. Suy đoán về tình trạng và quyền của người chiếm hữu

“3. Người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai được áp dụng thời hiệu hưởng quyền và được hưởng hoa lợi, lợi tức mà tài sản mang lại theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan”.

Như vậy, bạn sẽ được hưởng hoa lợi, lợi tức mà tài sản mang lại trên đất, về việc công san lấp mặt bằng, ao hồ.. cũng có thể được bồi thường theo quy định về bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất, quy định tại nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định một số điều chi tiết về Luật đất đai:

“3. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm sau:

a) Thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện;

b) Chỉ đạo xử lý phần giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật;

c) Tổ chức cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 65 của Nghị định này;

d) Bố trí kinh phí thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.

Giá trị còn lại đầu tư vào đất bao gồm các chi phí quy định tại khoản 2, điều 3, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Như vậy, bạn sẽ được bồi thường phần hoa màu trên đất, những chi phí đầu tư còn lại vào đất như đã nêu trên, tuy nhiên phần đất thì sẽ bị thu hồi theo đúng quy định của pháp luật vì đó là phần đất lấn, chiếm (do không thuộc sở hữu của bạn), còn phần đất mà thuộc sở hữu của bạn nếu bị thu hồi để xây dựng kênh, mương thì bạn vẫn được bồi thường phần đất đó theo đúng quy định của pháp luật.