Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất

Câu hỏi:

Tôi có vấn đề muốn hỏi như sau: Năm 1996 tôi được cấp 01 giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất với 03 mảnh đất thuộc 03 thửa đất khác nhau và 3 tờ bản đồ khác nhau. Năm 2014 có xảy ra tranh chấp và đưa ra tòa với 02 mảnh đất thuộc 02 thửa khác nhau. Đến nay vẫn chưa có quyết định gì của Tòa án. Đối với 01 mảnh đất thuộc thửa còn lại và tờ bản đồ còn lại không bị tranh chấp thì tôi làm thủ tục chuyển nhượng cho con gái của tôi được không? (vì mảnh đất này nằm chung Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất với 2 mảnh đất bị tranh chấp như trên). Và thủ tục chuyển nhượng gốm những giấy tờ gì?

Trả lời:

Chào bạn, câu hỏi của bạn thuộc lĩnh vực tư vấn Luật đất đai, với câu hỏi của bạn, Luật Đại Kim xin trả lời như sau:

Người sử dụng đất có những quyền đối với đất như sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế…và muốn thực hiện những quyền này thì bạn cũng cần những điều kiện nhất định và bạn phải đáp ứng những điều sau, được quy định trong Luật đất đai năm 2013 :

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2, Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3, Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo như bạn trình bày, bạn có 3 thửa đất, thuộc 3 tờ bản đồ khác nhau nhưng cùng chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 2 thửa còn lại đang bị tranh chấp cho nên không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng còn 1 thửa đất không bị tranh chấp thì bạn vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho con gái bởi đã đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013. Hơn nữa, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đã nghi nhận như sau:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2, Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Như vậy, có thể thấy rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp riêng cho từng thửa đất,trường hợp có nhiều thửa đất (như bạn) thì sẽ được gộp lại làm một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thấy rằng, những thửa đất đó là riêng biệt mặc dù nó có chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ cần thửa đất đó có đủ điều kiện được chuyển nhượng thì sẽ được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Do vậy, thửa đất thứ ba của bạn không có tranh chấp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..cho nên bạn sẽ được chuyển nhượng thửa đất đó cho con gái theo quy định của pháp luật.

Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ Luật đất đai năm 2013, nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn phải thực hiện những bước sau đây:

Bước 1: Bạn và người được chuyển nhượng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng)

Bước 2: Người nhận chuyển nhượng Chuẩn bị hồ sơ nộp đến Văn phòng đăng kí đất đai thuộc Sở tài nguyên và Môi trường, cụ thể bao gồm những giấy tờ như sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

– Giấy tờ chứng minh sự chuyển nhượng.

– Thông tin về thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..

– Thông tin cá nhân của người sử dụng đất.

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Bước 3:  Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

–  Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

–  Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy, bạn và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và người nhận chuyển nhượng là con gái bạn sẽ thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã được chuyển nhượng.