Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện thủ tục tách thửa ?

Luật sư tư vấn:

Với thắc mắc của bạn, Công ty Luật Đại Kim xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Vậy theo quy định trên, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp của bạn, chúng tôi không xác định rằng việc mua bán trên có được thực hiện bằng hợp đồng công chứng hoặc chứng thực không, nên chúng tôi xin đưa ra hai trường hợp cho bạn tham khảo:

Thứ nhất, việc mua bán trên được thực hiện bằng hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 BLDS quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản như sau:

"Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Trong trường hợp của bạn, đã có hợp đồng mua bán nhưng chưa thực hiện việc chuyển quyền sở hữu, như vậy quyền sử dụng đất của bạn vẫn chưa trọn vẹn. Đối với hành vi của bên bán đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng về việc thực hiện chuyển quyền sở hữu trước tiên bạn có thể yêu cầu UBND hòa giải tranh chấp trên, nếu không hòa giải được bạn có thể khởi kiện ra tòa án, yêu cầu bên bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc yêu cầu bên bán bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.

Thứ hai, Việc chuyển nhượng QSDĐ trên không có hợp đồng hoặc hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực.

BLDS 2015 quy định:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Vậy trường hợp nếu như giao dịch mua bán QSDĐ trên mà không được thực hiện thông qua 1 hợp đồng hoặc hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì không tuân thủ về hình thức nên bị vô hiệu.

BLDS quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu tại điều 131 như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Trong trường hợp của bạn nên trao đổi và phân tích cho họ thấy hậu quả pháp lý của việc không thực hiện theo đúng thỏa thuận, cũng như quyền, nghĩa vụ của họ đã thỏa thuận trong hợp đồng để họ thấy rằng có có thể sẽ phải chịu hậu quả pháp lý rất lớn từ việc giao dịch dân sự vô hiệu. Nếu các bên vẫn không thương lượng, hòa giải được thì bạn có thể đề nghị UBND xã, phường tổ chức hòa giải giữa các bên và nếu hòa giải không thành thì bạn có thể kiện đến tòa án nhân dân nơi cư trú của bị đơn (bên bán) để yêu cầu thực hiện hợp đồng.

Ngoài ra nếu bạn có căn cứ để chứng minh khi thực hiện việc cấp GCNQSDĐ trên cho gia đình bên bán UBND xã không thực hiện đúng trình tự, thủ tục và có các căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của mình với phần đất trên thì có thể yêu cầu TAND hủy GCNQSDĐ đó, và xác nhận lại quyền sở hữu với phần đất này.

Trân trọng ./.