Chuyển nhượng phần đất nằm trong dự án hơn 10 năm chưa triển khai có vi phạm pháp luật không ?

Cập nhật | Số lượt đọc: 1446

Chào luật sư, tôi đang có một vấn đề thắc mắc cần luật sư tư vấn như sau: Một người đã chuyển nhượng cho tôi 1 miếng đất, tuy nhiên miếng đất này nằm trong 1 dự án đã có hơn 10 năm (nhưng chưa triển khai). Vậy việc chuyển nhượng này có đúng pháp luật hay không?

 

Luật sư tư vấn:

Thưa quý khách hàng ! Công ty Luật TNHH Đại Kim xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của anh liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:  

- Luật đất đai năm 2013

2. Giải quyết vấn đề: 

Điều 49 Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Quyền của người sử dụng đất được quy định tại Mục 1 Chương 11 Luật đất đai 2013, trong đó quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cụ thể hóa tại Điều 167 như sau:

 “Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.….

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo như thông tin mà anh cung cấp thì mảnh đất anh nhận chuyển nhượng kia thuộc đất nằm trong quy hoạch dự án nhưng chưa triển khai, tuy nhiên chúng tôi không biết là diện tích đất này đã được công bố thu hồi để thực hiện dự án hay chưa và đất này đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa? Do đó, chúng tôi sẽ xác định vấn đề theo 2 hướng như sau:

Trường hợp 1: Trường hợp đất được công bố để thực hiện dự án và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì anh vẫn thực hiện được thủ tục chuyển nhượng diện tích đất này nhưng không được được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.                                                                                                                     

Trường hợp 2: Trường hợp đất được công bố để thực hiện dự án và chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hoặc chưa có quyết định thu hồi thì anh có quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng diện tích đất mà không bị hạn chế quyền như trường hợp 1 nêu trên.

Tuy nhiên, khi chủ sử dụng đất chuyển nhượng mảnh đất này cho anh thì phải đáp ứng được các điều kiện sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Vậy, khi đáp ứng được các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng mảnh đất đó mới được coi là hợp pháp.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai vui lòng gọi: 0948 596 388 (nhấn máy lẻ phím 4) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty Luật TNHH Đại Kim

Thông tin liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH ĐẠI KIM

Địa chỉ: Phòng 5G, Tòa nhà Viện Chiến lược khoa học Bộ Công an, Số 5 Tú Mỡ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
Tel: 024.8588.7555
Email: tuvanluat@luatdaikim.com
Web: www.luatdaikim - www.sangtentaisan.com - www.webthutuc.com

Có thể bạn quan tâm

Phương án đền bù đất ở thuộc chỉ giới hành lang giao thông

Kính gửi luật sư. Gia đình tôi được cấp đất trên mặt đường quốc lộ 10 từ năm 1979 đến nay. Theo hiến pháp năm 1980 không quy định giới hạn đất hành lang giao thông. Theo NĐ/HĐBT năm 1982, quy định đất hành lang giao thông đối với đường quốc lộ và đường cấp tỉnh. Năm 2000 nhà nước có dự án nâng cấp mở rộng quốc lộ.


Mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng có đòi lại được đất ?

Thưa luật sư. Luật sư cho tôi hỏi và tư vấn giúp nội dung sau: năm 2005, gia đình tôi và gia đình nhà a có thực hiện thỏa thuận mua bán mảnh đất khoảng 200m2 (tổng giá trị mảnh đất thỏa thuận hai bên là 160tr. Đồng) không lập thành hợp đồng.Gia đình nhà b có đưa cho gia đình tôi 20 tr đồng (lần 1), một thời gian dài sau đưa 20tr đồng, tổng là 40 tr. Đồng (coi như tiền đặt cọc). Sau khoảng thời gian đến ngày 19/8/2006, gia đình nhà b đã làm giấy xác nhận chuyển nhượng thửa đất thổ cư và đất vườn


Đất thuê có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư! Đến tháng 01/2013, tôi bị cấp thẩm quyền (thanh tra) thẩm tra gcn của tôi và ban hành quyết định thu hồi gcn đã cấp nêu trên với lý do: đất không đủ điều kiện chuyển nhượng (trái điều 30 luật đất đai 1993) và không phải hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nên không thuộc đối tượng được công nhận quyền sử dụng đất.Do đó đã áp dụng khoản 2 điều 14 nghị định 84/2007/nđ-cp ngày 25/5/2007 “quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyề ...


Hướng dẫn cách hủy hợp đồng mua bán đất do không được thanh toán tiền đầy đủ ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2007 tôi có chuyển nhượng cho ông a diện tích đất 2. 300m, giá 500tr. Hợp đồng đã chứng thực và tôi sang tên cho ông a thì a sẽ thanh toán đủ tiền đất. Đất sang tên nhưng ông a không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ. Chỉ trả cho tôi 6 lần tổng cộng 199tr. Đến năm 2009 tôi gửi đơn yêu cầu tòa án giải quyết, đòi hủy bỏ hợp đồng.


Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai khi cho người khác ở nhờ trên mảnh đất đang đóng thuế ?

Chào luật Đại Kim, tôi có câu hỏi muốn được giải đáp: Gia đình tôi là dân tộc thiểu số, dân tộc K'ho, sống tại Thôn B'Dor, xã Lộc An, huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng. Vì hoàn cảnh rất khó khăn, năm 1990, ba mẹ tôi được người dân và ban thôn tạo điều kiện cho ở trên miếng đất " công cộng " và ba mẹ từ đó mở quán tạp hoá nhỏ bán bánh kẹo học sinh là chủ yếu. Vì hồi đó là nhà tranh nên mỗi khi mùa mưa về là cả nhà đều phải chạy "lụt "


Dịch vụ nổi bật