Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2007 tôi có chuyển nhượng cho ông a diện tích đất 2. 300m, giá 500tr. Hợp đồng đã chứng thực và tôi sang tên cho ông a thì a sẽ thanh toán đủ tiền đất. Đất sang tên nhưng ông a không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ. Chỉ trả cho tôi 6 lần tổng cộng 199tr. Đến năm 2009 tôi gửi đơn yêu cầu tòa án giải quyết, đòi hủy bỏ hợp đồng.
Qua các phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm đều tuyên ông a tiếp tục hợp đồng và trả tiền đất còn thiếu, và lãi suất vi phạm. Cụ thể: tôi giao đất và giấy đất cho ông a sau khi ông a trả đủ tiền đất còn thiếu. Trong khi ông a chưa thi hành nghĩa vụ nộp tiền thì thi hành án buộc tôi giao giấy đất cho ông a. Và tháng 9/2010 mặc dù giấy đất mang tên ông a tôi đag giữ thì ông a làm 3 hợp đồng bán đất cho bà b, hđ được ubnd phường ký, cùng ngày ông a có tiền nộp vào thi hành án. 2011, tòa án tối cao có qđ giám đốc thẩm hủy án st và pt xét xử lại. 2014, ta sơ thẩm lần 2 tuyên ông a tiếp tục trả tiền và ls theo giá thị trường (đất theo gía thị trường 1,9ty) 2015: ta phúc thẩm lần 2 tuyên hủy án st, ông a tiếp tục trả tiền đất và lãi suất 64tr. - đất tôi bán từ năm 2007, đến nay 10 năm đi thưa kiện vì bên mua không thanh toán tiền đủ. Đến giờ nhận 64tr tiền lãi suất rất thiệt thòi cho tôi. Giấy đất tôi đang giữ mà ông a vẫn bán cho bên thứ 3. - đất của tôi là hộ gia đình. Các con tôi không ký hđ mua bán, có giám định chữ ký không phải của con tôi. Vậy hđ có bị tuyên vô hiệu để hủy hđ được không. Xin chân thành cảm ơn quý luật sư. .
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Đại Kim
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 0948 596 388
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến bộ phận tư vấn pháp luật đất đai của Luật Đại Kim, vấn đề bạn quan tâm Chúng tôi xin trao đổi cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự 2015
Luật Đất đai 2013
2. Luật sư tư vấn:
Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình như sau:
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.
Tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Như vậy, theo quy định trên đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu của bạn, điều này cần được thể hiện bằng văn bản ủy quyền cho bạn khi bạn thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu không đáp ứng điều kiện này thì giao dịch không được công nhận.
Việc A đem chuyển nhượng miếng đất khi chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đủ tiền cho bạn (và bạn vẫn đang cầm giấy tờ miếng đất đó) là trái pháp luật.
Theo quy định tại điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch được tuyên bố vô hiệu nếu không thỏa mãn các điều kiện sau:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, giao dịch của bạn có thể bị tuyên bố vô hiệu do nội dung hợp đồng mua bán không hợp pháp ( do 1 mình bạn không thể quyết định miếng đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình). Sau khi bị tuyên bố vô hiệu thì bạn sẽ hoàn trả lại tiền cho ông A ( kể cả lãi suất) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên cho ông A sẽ vô hiệu, gia đình bạn nhận lại miếng đất thuộc quyền sử dụng của mình.
Trên đây là tư vấn của Luật Đại Kim về Hủy hợp đồng mua bán đất do không được thanh toán tiền đầy đủ ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 0948 596 388 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Đại Kim
Thông tin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH ĐẠI KIM
Địa chỉ: Phòng 5G, Tòa nhà Viện Chiến lược khoa học Bộ Công an, Số 5 Tú Mỡ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
Chào luật Đại Kim, tôi có câu hỏi muốn được giải đáp: Gia đình tôi là dân tộc thiểu số, dân tộc K'ho, sống tại Thôn B'Dor, xã Lộc An, huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng. Vì hoàn cảnh rất khó khăn, năm 1990, ba mẹ tôi được người dân và ban thôn tạo điều kiện cho ở trên miếng đất " công cộng " và ba mẹ từ đó mở quán tạp hoá nhỏ bán bánh kẹo học sinh là chủ yếu. Vì hồi đó là nhà tranh nên mỗi khi mùa mưa về là cả nhà đều phải chạy "lụt "
Kính gửi luật sư công ty luật Đại Kim. Tôi có sự việc như sau, mong nhận được tư vấn của luật sư: Gia đình chồng tôi có thuê 5000m2 đất ruộng để trồng lúa (từ năm 1990 đến nay). Diện tích này sau đó được người chủ đất chia tài sản thừa kế cho 5 người con (nhưng chưa làm sổ đỏ cho từng người mà chỉ có bản di chúc viết tay) Năm 1996 gia đình chồng tôi mua 1000m2 (trong số 5000m2 đất kể trên) thuộc phần thừa kế của bà A, do bà A đứng ra bán nhưng chưa sang tên do chưa có sổ đỏ.
Xin chào luật sư, Tôi là Thắng năm nay 31 tuổi, người dưới tỉnh vào Sài Gòn lập nghiệp. Hai vợ chồng dự định qua năm 2017 sẽ mua 1 căn nhà nhỏ để ở, lấy chỗ trú mưa trú nắng. Có người quen biết giới thiệu một mảnh đất 100m2 tại xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, Tp HCM nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thưa luật sư! Tôi có thắc mắc về vấn đề thu tiền sử dụng đất mong muốn được quý công ty tư vấn. Vào ngày 28/8/2012 tôi có nhận chuyển nhượng của chồng cũ một căn nhà và một thửa đất. Trong đó, diện tích đất chuyển nhượng là 127.5 m2 và số ghi nợ chuyển mục đích thành tiền trong sổ nhà là 136 triệu đồng. Tôi đã nộp được 20 triệu và còn lại 116 triệu đã ghi trong sổ nhà.
Thưa luật sư! Tôi sinh năm 1993, ở Bình Định.Tôi xin nhờ luật Đại Kim tư vấn về quyền sở hữu đất nông nghiệp và việc phân chia đất ruộng không có di chúc. Tôi được biết năm 1993 nhà nước có ban hành luật quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình.
