Giải đáp thắc mắc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở ?

Thưa luật sư! gia đình tôi làm nhà trên thửa đất 03 từ năm 2004, trước đấy hàng năm vẫn đóng thuế đất nhà ở và đất vườn tạp. Nay tôi muốn được cấp bìa đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất có được không?

Trả lời:

Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, nếu bạn xin được xác nhận của UBND xã là đất đang sử dụng không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

  Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rộng tăng sản ?

Thưa luật sư, xin hỏi:  Nhà tôi có 1 mẫu ruộng tăng sản nhà nước phân chia từ năm 1980 cho hộ khẩu. Đến nay vẫn chưa có sổ đỏ. Vây tui xin luật sư tư vấn giúp tôi phải như nào.?

-Vu Thi Thao

Trà lời:

Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, trường hợp của gia đình bạn căn cứ theo khoản 4 điều 100 nêu trên thì đã có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có: 

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; 

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất; 

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng); 

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK; 

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); 

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận; 

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế. 

Như vậy, Sau khi đã chuẩn bị đủ hồ sơ thì bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai nơi có đất. Sau khi nộp đủ hồ sơ và thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì không qúa 30 ngày bạn sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

  Cấp giấy chứng nhận đất khai hoang?

Chào luật sư ạ! Luật sư cho em hỏi: Ông bà nội em có khai hoang 1 mảnh đất trước năm 93 để lại cho bố mẹ em, lúc đó chỉ là 1 cái khe nằm dài theo đường quốc lộ để trồng cây lâm nghiệp, có xin giấy khai hoang và được xác nhận của chính quyền địa phương hồi đó, đến trước năm 2014, đường quốc lộ được nâng cấp và sửa chữa, và tiện thể gia đình em đã lấp đất cái khe thành 1 mặt bằng, và gia đình đã xin làm nhà và chăn nuôi trên đó, nhưng chính quyền xã k cho xây dựng và cưỡng chế tháo dỡ. Luật sư cho e hỏi gia đình em có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ạ, chính quyền địa phương có được phép cưỡng chế xây dựng không ạ. E xin chân thành cảm ơn luật sư

-Xuân Đại

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp?

 Bố mẹ em có cho em 1 miếng đất với tổng diện tích là 120m vuông, em đã xây nhà để ở. Miếng đất đó đã có sổ đỏ (chung với đất của bố mẹ e) nhưng là đất nông nghiệp. Vậy bây giờ em muốn tách sổ đỏ và chuyển sang đất thổ cư có được không ạ. cần những thủ tục gì và hết khoảng bao nhiêu tiền. em rất mong nhận được câu trả lời của luật sư.

-Đăk Hà Y Tế Dự Phòng

Trả lời:

Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, trường hợp đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp, nay muốn chuyển sang đất thổ cư thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ hồm có:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Về nghĩa vụ tài chính thì pháp luật quy định như sau:

Nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp?

Tôi có thắc mắc muốn tư vấn Luật Sư ạ. Chả là tôi có mua 1 mảnh đất cách đây 3-4 năm. Gần đây tôi muốn dựng vè để ra ngôn ra khoai mà đụng đến mới ra chuyện. Chuyện là tôi có mua đượcmảnh đất ngang 8m dài 34m được tách ra từ mảnh đất rộng khoảng 2 mươi mấy mét dài 34m. Trong đó có 300m đất thổ cư còn lại là đất nông nghiệp. Tôi nhờ bên cty bất động sản ở địa phương làm thủ tục pháp lí về giấy tờ chuyển nhượng và hợp đồng buôn bán đất. Cty bất động sản có làm cho bên tôi 150m thổ cư còn lại là nông nghiệp nhưng do thời điểm đó không thể cho đất  nông nghiệp vào sổ đỏ nên chỉ có giấy viết tay do 2 bên thảo thuận và có bên thứ 3 là cty bất động sản chứng nhận.Vậy Luật cho tôi hỏi giấy chứng nhận đó có hiệu lực không và nếu có hiệu lực thì làm sao để tôi cho phần đất nông nghiệp đó vô sổ đỏ chung với 150m đất thổ cư ạ. Cảm ơn Luật Sư đã quan tâm và tư vấn giúp tôi. Chân thành cảm ơn

Theo quy định của pháp luật, nếu bạn mua mảnh đất cách đây 3-4 năm thì hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải là hợp đồng có công chứng. Như vậy, hợp đồng viết tay do 2 bên thỏa thuận có công ty bất động sản chứng nhận không được coi là hợp pháp, về mặt hình thức sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu.

Như vậy, rất khó để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như hợp thửa phần đất nông nghiệp và đất thổ cư của bạn.

Trong trường hợp này bạn cần liên lạc với người chủ cũ trước đây để thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán. Sau đó bạn có thể tiến hành hợp thửa theo quy định của pháp luật.

  Sang tên quyền sử dụng đất?

Xin chào luât sư,xin luật sư cho tôi hỏi: Hiện tại vợ chồng tôi đang ở trên mảnh đất của Người cô nhà chồng tôi. Cô không lấy chồng, anh em của cô tôi chỉ có Bố chồng tôi. Nhưng hiện tại Bố chồng tôi và cô tôi đều mất cách đây nhiều năm. Hiện tại chỉ còn mẹ chồng tôi là đang sống cùng với chúng tôi. Đất của Bố mẹ tôi chia đều cho con cái hết(trong đó có anh trai lớn trên chồng tôi và 2 người con dứới chồng tôi,còn vợ chồng tôi không có).Vợ chồng tôi ở phần đất của Cô tôi. Cô mất đi không để lại giấy tờ gì cả. Đất vợ chông tôi đang ở có bìa đỏ nhưng mang tên cô chồng tôi. Hiện giờ cô đã mất lên vợ chồng tôi muốn sang tên miếng đất đó là tên của vợ chồng tôi.( Đất không có tranh chấp vì gia đình chồng tôi đều chấp nhận miếng đất đó là của vợ chồng tôi). Nhưng tôi đã hỏi rất nhiều nơi kể cả chính quyền xã và người địa chính của xã nhưng họ nói với người đã chết rồi sang tên rất khó vì không có giấy tờ chuyển nhượng. Xin luật sư có thể trả lời giúp tôi và tư vấn giúp tôi có cách nào sang tên sổ bìa đỏ cho vợ chồng tôi được không? và chi phí sang tên như thế nào ạ. Tôi xin trân thành cảm ơn luật sư

Trả lời:

Khoản 1 điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Như vậy, trong trường hợp cô chồng bạn mất mà không để lại di chúc thì theo quy định của pháp luật. Người thừa kế hợp pháp là bố chồng bạn. Tuy nhiên do bố chồng bạn cũng đã mất, theo quy định tại điều về thời hiệu thừa kế thì: Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

Trong đó, Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Như vậy, sau 30 năm kể từ ngày cô chồng bạn mất mà gia đình bạn vẫn đang sinh sống tại mảnh đất này và không có tranh chấp thì gia đình bạn sẽ được công nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. 

Ngoài ra nếu gia đình bạn đã sinh sống ở mảnh đất này từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực luật đất đai vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 0948 596 388 để được tư vấn, hỗ trợ trực tiếp.

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư tư vấn luật đất đai - Công ty luật Đại Kim