Nhà đất đã thế chấp có được xây dựng, cải tạo lại không?

Câu hỏi:

Tôi là Nguyễn Hòa ở Ninh Bình xin Luật sư tư vấn cho tôi trường hợp sau:

Tôi có một mảnh đất 100m2 và một căn nhà cấp bốn trên mảnh đất đó. Do có nhu cầu đột xuất nên tôi đã thế chấp mảnh đất đó cho ngân hàng để vay vốn. Nay ba mẹ ở quê đã già yếu nên tôi quyết định đón ông bà lên ở chung với gia đình tôi vì vậy gia đình tôi muốn xây dựng thêm một ngôi nhà hai tầng liền kề phía sau ngôi nhà cấp bốn đó hoặc nếu được thì gia đình tôi sẽ phải phá dỡ căn nhà cấp bốn để xây dựng căn nhà ba tầng mới. Vậy xin hỏi Luật sư tôi có thực hiện được không và tôi cần phải làm những thủ tục gì với ngân hàng? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn Luật Đại Kim xin trả lời như sau:

Khoản 1 Điều 27 Nghị định 163/2006/NĐ – CP về giao dịch bảo đảm quy định:

“Điều 27. Đầu tư vào tài sản thế chấp

1. Bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó.”

Như vậy, theo quy định trên khẳng định rằng khi  đã thế chấp Quyền sử dụng, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho ngân hàng thì bên thế chấp vẫn được đầu tư, tôn tạo tài sản đã thế chấp. Trên cơ sở căn cứ pháp lý này, nếu gia đình bạn muốn xây dựng thêm một ngôi nhà hai tầng liền kề phía sau ngôi nhà cấp bốn đó hoặc phá dỡ căn nhà cấp bốn để xây dựng căn nhà ba tầng mới vẫn thực hiện được vì đây là việc đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó.

Nhà đất đã thế chấp có được xây dựng, cải tạo lại không?

Về thủ tục:

Thứ nhất, trường hợp gia đình bạn muốn xây dựng thêm một ngôi nhà hai tầng liền kề phía sau ngôi nhà cấp bốn

+ Trước hết theo quy định tại Điều 102 Luật xây dựng 2014 thì quy trình cấp giấy phép xây dựng như sau

“a) Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

b) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

c) Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

d) Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

đ) Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

e) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.”

Theo đó, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo theo Điều 12 Thông tư 15/2016/TT – BXD hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng, bao gồm:

“1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở, theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này.

2. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

3. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng Mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

4. Đối với các công trình di tích lịch sử, văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, thì phải có bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo phân cấp.”

+Tiếp đó, bạn cần thông báo cho ngân hàng về việc xây thêm ngôi nhà hai tầng. Thông thường, ngân hàng sẽ yêu cầu bạn ký thêm phụ lục hợp đồng thế chấp để thế chấp cả ngôi nhà hai tầng mới  nhằm tránh tranh chấp phát sinh sau này ki xử lý tài sản thế chấp.

Thứ hai, trường hợp bạn muốn phá dỡ ngôi nhà cấp bốn đã thế chấp để xây dựng căn nhà ba tầng mới thì ngoài việc xin phép xây dựng như đã phân tích ở trên, bạn cần phải có sự chấp thuận trước của ngân hàng do ngôi nhà cấp bốn đó đang là tài sản thế chấp tại ngân hàng. Bạn cần làm đơn đề nghịngân hàng chấp thuận, đăng ký lại giao dịch bảo đảm trong đó ghi nhận không còn ngôi nhà cấp bốn mà thay vào đó là ngôi nhà ba tầng mới xây dựng trên thửa đất 100m2 của bạn.Việc ký hợp đồng thế chấp mới và đăng ký lại giao dịch bảo đảm có thể thực hiện theo hình thức thế chấp quyền tài sản hoặc tài sản hình thành trong tương lai khi ngôi nhà ba tầng đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng chưa được xây dựng hoặc chờ cho đến khi ngôi nhà ba tầng đã được xây dựng xong, được ghi nhận bổ sung quyền sở hữu nhà ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện theo hình thức thông thường.