Sang tên nhà đất khi chủ sở hữu xây nhà không có giấy phép

Yêu cầu tư vấn:

Kính gửi quý Luật sư Nhà tôi có mua một miếng đất đã xây nhà tổng diện tích thực tế là 160m2. Tuy nhiên, diện tích trên sổ đỏ là 125m2. Tôi đã đặt cọc 50 triệu đồng. Sau tôi mới biết nhà đấy xây nhưng chưa xin giấy phép xây dựng.

Hiện tại chủ nhà lại cắm sổ đỏ tại ngân hàng ngoài quốc doanh, với số tiền vay thế chấp là 1.8 tỷ vnđ. Vấn đề hiện nay nếu tôi không mua nữa sẽ mất 50 triệu đồng. Hiện tại, tôi không biết làm thế nào để hoàn thiện tất cả các thủ tục cho hợp pháp để sang tên sổ đỏ và xin được giấy phép xây dựng cùng tờ đăng ký đất gắn với tài sản trên đất?

Rất mong được luật sư tư vấn. Tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Trường hợp 1: hủy giao kết, không mua căn nhà đó

Theo quy định của pháp luật về giao dịch dân sự như sau: "Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự."( Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015). Như bạn đã trình bày, chủ nhà không cho bạn biết rằng căn nhà đó chưa có giấy phép xây dựng, hiện tại, chủ nhà lại đi thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng mà không thông báo cho bạn biết, như vậy, giao dịch đặt cọc giữa bạn và chủ nhà là vô hiệu do lừa dối.

"Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

Hậu quả pháp lý của giao dịch vô sự là như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, chủ nhà phải trả lại số tiền đặt cọc 50 triệu cho bạn, và không làm phát sinh bất cứ nghĩa vụ nào đối với bạn.

Trường hợp 2: Bạn muốn mua ngôi nhà đó bạn cần chú ý một số vấn đề sau:

Đối với căn nhà chưa có giấy phép xây dựng: Bạn có thể yêu cầu chủ nhà hoàn tất đầy đủ các giấy tờ trước khi tiến hành các thủ tục sang tên. Nếu không, sau khi đã chuyển nhượng quyền sở hữu đất, bạn có thể đi hoàn thiện các thủ tục đó. Cụ thể quy định pháp luật như sau:

Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó."( Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Như vậy, theo qui định thì trường hợp của anh là không có giấy phép xây dưng nhà ở.Trường hợp này nếu ngôi nhà được xây trước ngày 01/7/2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/01/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất ... Trong trường hợp, ngôi nhà hoàn thành trước 01/07/2016 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.