Xin cấp giấy phép xây dựng đối với đất chung sổ đỏ

Câu hỏi:

Chào Luật Sư. Tôi là Nguyễn Văn Minh, tôi ở Lâm Đồng, tôi có vấn đề xin được tư vấn như sau:

Nhà tôi có mua 1 lô đất, diện tích 100m2 trong thửa đất gần 400m2. Hiện lô đất của nhà tôi chung sổ đỏ với 3 gia đình khác. Và đây là khu đất quy hoạch xây biệt lập và đã trừ lộ giới chỉ nên không còn đủ 200m2 mỗi lô để có thể tách sổ riêng. Nhà tôi đã chuyển đất xây dựng 100%. Nhưng khi xin giấy phép xây dựng thì bên cấp phép đã không cấp giấy phép vì các nhà bên cạnh đã xây chui. Bên cấp phép đồng ý cấp giấy phép xây dựng cho nhà tôi nhưng với điều kiện các nhà bên cạnh phải ký đơn là sau này có quy hoạch sẽ phải đập bỏ phần nhà họ xây dựng không có phép. Nhưng các nhà bên cạnh vẫn không chịu ký cho nhà tôi. Và như vậy thì nhà tôi không được cấp phép để xây nhà. Nếu họ không ký thì chẳng bao giờ nhà tôi có thể xây nhà được. Vậy tôi xin hỏi trong trường hợp này diện tích đất tối thiểu để tách sổ đỏ là bao nhiêu? Điều kiện cấp giấy phép xây dựng là gì? Và nếu các nhà bên cạnh không chịu ký thì nhà tôi có thể kiện ra tòa để đòi quyền lợi hợp pháp của mình được hay không?

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Đại Kim. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Thứ nhất, về diện tích đất tối thiểu để tách sổ đỏ.

Tùy thuộc vào quy hoạch của từng địa phương khác nhau, mà diện tích đất tối thiểu tại các địa phương là khác nhau. Bạn đang sinh sống tại tỉnh Lâm Đồng, nên diện tích đất tối thiểu để được tách sổ đỏ sẽ căn cứ theo quy định tại Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND Quyết định ban hành quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng. Cụ thể, căn cứ vào Điều 3 Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND:

“Điều 3. Diện tích đất tối thiểu được tách thửa và diện tích đất tối thiểu còn lại sau khi tách thửa

Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo từng trường hợp sau:

1. Thửa đất ở hoặc thuộc quy hoạch là đất ở:

a) Đối với đất ở đô thị (thuộc địa bàn các phường, thị trấn):

– Dạng nhà phố: Diện tích tối thiểu là 40 m² và có kích thước theo mặt đường ≥ 4,0 m đối với đường đã có tên hoặc đường, đường hẻm có lộ giới ≥ 10 m (sau đây gọi chung là đường chính); có kích thước theo mặt đường ≥ 3,3 m đối với các đường, đường hẻm còn lại (sau đây gọi chung là đường hẻm).

– Dạng nhà liên kế có sân vườn: Diện tích tối thiểu là 72 m² và có kích thước theo mặt đường chính ≥ 4,5 m; tại các đường hẻm diện tích tối thiểu là 64 m² và kích thước theo mặt đường ≥ 4,0 m.

– Dạng nhà song lập: Diện tích tối thiểu là 280 m² và có kích thước theo mặt đường chính ≥ 20,0 m (tính cho 02 lô); tại các đường hẻm diện tích tối thiểu là 224 m² và kích thước theo mặt đường ≥ 16,0 m (tính cho 02 lô).

– Dạng nhà biệt lập: Diện tích tối thiểu là 250 m² và có kích thước theo mặt đường chính ≥ 12,0 m; tại các đường hẻm diện tích tối thiểu là 200 m² và kích thước theo mặt đường ≥ 10,0 m.

– Dạng biệt thự: Diện tích tối thiểu là 400 m² và có kích thước theo mặt đường ≥ 14,0 m.

b) Đối với đất ở nông thôn (thuộc địa bàn các xã): Khuyến khích người sử dụng đất tách thửa đủ diện tích để làm nhà biệt lập, biệt thự, nhà vườn; trường hợp không đủ điều kiện thì diện tích đất tối thiểu là 72 m², kích thước theo mặt đường ≥ 4,5 m.

c) Về kích thước theo chiều sâu (cạnh tạo góc với cạnh theo mặt đường) của các thửa đất nêu tại điểm a, b khoản này đảm bảo ≥ 6,0 m (không tính khoảng lùi) đối với các khu vực đã có quy định khoảng lùi; ≥ 10,0 m đối với các khu vực chưa có quy định khoảng lùi.

2. Thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch là đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu là 500 m².

3. Riêng thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và không thuộc quy hoạch đất ở hoặc quy hoạch là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Việc tách thửa căn cứ vào dự án, quy hoạch chi tiết đã được thỏa thuận, phê duyệt hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho từng trường hợp cụ thể.”

Điều 4 Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND quy định về tách thửa như sau:

“Điều 4. Những quy định về tách thửa

1. Các thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 3 Quyết định này phải đảm bảo các điều kiện sau:

a) Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách đều phải tiếp giáp với đường đi (hoặc quy hoạch đường đi) có chiều rộng mặt đường ≥ 3,5 m;

b) Thửa đất không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất;

c) Không thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng.

2. Trường hợp tách thửa để hợp với thửa đất khác liền kề tạo thành thửa đất mới mà đảm bảo điều kiện quy định tại Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Quyết định này thì được tách thửa.

3. Việc tách thửa để phân chia tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất do thừa kế, ly hôn; giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai; nếu không đảm bảo điều kiện quy định tại Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Quyết định này thì không được tách thửa mà phân chia theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc đồng quyền sử dụng.”

Như vậy, theo như bạn trình bày, khu đất gia đình bạn mua là khu đất quy hoạch xây biệt lập nên diện tích tối thiểu để được tách sổ là 250m2. Tuy nhiên, diện tích đất nhà bạn có là 100m2 nên không thỏa mãn điều kiện để được tách sổ đối với dạng đất biệt lập theo quy hoạch tại tỉnh Lâm Đồng.

Thứ hai, về điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng.

Để được cấp giấy phép xây dựng, gia đình bạn phải thuộc đối tượng thỏa mãn Điều 89 Luật Xây dựng 2014 về Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng; Điều 93 Luật Xây dựng 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ; 

Như vậy, để được cấp giấy phép xây dựng, gia đình bạn phải thỏa mãn các điều kiện nêu trên, phù hợp với mục đích sử dụng, đảm bảo an toàn, lợi ích của các hộ gia đình xung quanh và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Thứ ba, về việc đòi quyền lợi hợp pháp của gia đình bạn trong trường hợp các hộ gia đình không ký đơn.

Theo như bạn trình bày, vì diện tích đất của nhà bạn không thỏa mãn điều kiện về diện tích đất tối thiểu để làm thủ tục tách sổ đối với dạng nhà biệt lập nên trường hợp này bạn đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất xây dựng. Tuy nhiên, khi xin cấp giấy phép xây dựng thì bên cấp phép đã không đồng ý cấp phép vì những nhà bên cạnh đã xây nhà trái phép khi chưa được cấp phép. Và bên cấp phép chỉ đồng ý cấp phép cho gia đình bạn với điều kiện các nhà bên cạnh phải ký đơn là sau này có quy hoạch sẽ phải đập bỏ phần nhà xây dựng không được phép xây nhà. Và đến nay, các hộ gia đình bên cạnh vẫn chưa đồng ý ký vào đơn cho bạn, dẫn tới gia đình bạn vẫn chưa thể xây dựng nhà.

Như vậy, việc các hộ gia đình bên cạnh khi chưa được cấp giấy phép xây dựng đã tự ý xây nhà trái phép là vi phạm quy định của pháp luật. Do đó, khi có quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì những ngôi nhà được xây dựng trái phép này sẽ không được bảo vệ quyền lợi, và nếu có yêu cầu phá bỏ thì chủ những ngôi nhà này phải tuân theo. Do vậy, trường hợp này, khi Sở xây dựng tỉnh hoặc chính quyền địa phương đã đồng ý cho gia đình bạn được cấp giấy phép xây dựng nhưng phải nộp kèm đơn có chữ ký của các hộ gia đình bên cạnh thì bạn cần phải xin được chữ ký của các gia đình bên cạnh. Trường hợp các hộ gia đình bên cạnh không đồng ý ký thì bạn có quyền yêu cầu sự can thiệp của cơ quan chính quyền địa phương để đảm bảo quyền lợi của mình.