Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Theo thỏa thuận, ông An bà Hằng mua diện tích đất này (bao gồm cả nhà gắn liền trên đất) với giá 6 tỉ. Ông An bà Hằng sẽ đặt cọc số tiền 1 tỉ đồng. Sau đó ông An và bà Hằng sẽ nộp vào Ngân hàng nông nghiệp số tiền 3 tỉ để rút sổ đỏ ra rồi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán và công chứng. Ngày 12/3/2017, ông An bà Hằng ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng bà Lan. Để tránh tranh chấp xảy ra, ông An bà Hằng còn yêu cầu con trai bà Lan là Hùng cũng về ký vào hợp đồng đặt cọc với mục đích là anh Hùng hoàn toàn biết việc đặt cọc, bán nhà của bố mẹ. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc xong, ông An bà Hằng tiến hành giao tiền đặt cọc bằng tiền mặt, có giấy biên nhận đã nhận tiền cọc được ký kết giữa các bên. Anh Hùng xin phép ông An bà Hằng tiếp tục ở trong ngôi nhà này cho đến khi ký hợp đồng mua bán nhà.

Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông An bà Hằng không liên lạc được với vợ chồng bà Lan để thực hiện các thủ tục tiếp theo. Đồng thời ngôi nhà vẫn đang trong sự quản lý và sử dụng của anh Hùng. Vậy anh/chị với tư cách là người tư vấn pháp lý cho vợ chồng ông An bà Hằng hãy:

1. Xác định loại tranh chấp giữa ông An bà Hằng với vợ chồng bà Lan?

2. Đưa ra hướng xử lý tốt nhất để có thể bảo vệ lợi ích cho ông An bà Hằng (với các cơ sở pháp lý cụ thể). 

Xin cảm ơn luật sư - Công ty luật Đại Kim đã tư vấn và giải đáp!

>> Luật tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 0948 596 388

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến bộ phận tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến của Công ty luật Đại Kim, vấn đề pháp lý Bạn quan tâm, Luật Đại Kim giải đáp như sau:

1. Xác định loại tranh chấp giữa ông An bà Hằng với vợ chồng bà Lan?

* Tranh chấp giữa ông An, bà Hằng với vợ chồng bà Lan thuộc tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

- Giải thích:

+ Quan hệ pháp luật: Quan hệ pháp luật trong trường hợp này là quan hệ mua bán tài sản (mua bán nhà), trong đó đặt cọc được sử dụng để bảo đảm thực hiện hợp đồng mua bán này: Vợ chồng bà Hằng mua nhà của vợ chồng bà Lan và hai bên ký hợp đồng đặt cọc.

+ Ngày 12/3/2017, ông An, bà Hằng ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng bà Lan có sự chứng kiến của anh Hùng - con trai bà Lan. Theo đó, vợ chồng bà Lan được nhận tiền đặt cọc và có trách nhiệm giao nhà. Tuy nhiên, sau thời điểm đặt cọc vợ chồng ông An, bà Hằng không thể thực hiện được để yêu cầu bà Lan thực hiện hợp đồng.

+ Tranh chấp là sự mâu thuẫn về quyền lợi của các bên. Vợ chồng bà Hằng đã đặt cọc nhưng sau khi kí kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất vợ chồng bà Lan cố tình trốn tránh nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Vì vậy, mâu thuẫn về quyền lợi của hai bên phát sinh.

Như vậy, quan hệ pháp luật tranh chấp trong tình huống là tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

2. Đưa ra hướng xử lý tốt nhất để có thể bảo vệ lợi ích cho ông An bà Hằng (với các cơ sở pháp lý cụ thể). 

* Để bảo đảm quyền lợi của mình, gia đình bà Hằng cần thực hiện như sau:

- Tố cáo với cơ quan công an về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của vợ chồng bà Lan.

- Và khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận, huyện nơi thực hiện hợp đồng về vi phạm thực hiện hợp đồng.

* Cụ thể như sau:

- Tòa án có thẩm quyền giải quyết:

Điều 40. Thẩm quyền của Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người yêu cầu

1. Nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động trong các trường hợp sau đây:

g) Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết;

Như vậy, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi các bên ký kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc.

- Hướng bảo vệ Khởi kiện vụ án dân sự:

Bảo vệ dựa trên các luận cứ:

+ Vợ chồng Ông An bà Hằng và vợ chồng bà Lan tồn tại một hợp đồng đặt cọc:

Ngày 12/3/2017, ông An, bà Hằng ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng bà Lan có sự chứng kiến của anh Hùng - con trai bà Lan.

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định về hình thức của hợp đồng đặt cọc nên hợp đồng giữa vợ chồng bà Hằng với vợ chồng bà Lan được coi là hợp pháp.

+ Khi đặt cọc, các bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ đã cam kết:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu đã đặt cọc một khoản tiền mà một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì sẽ phải chịu trách nhiệm bị phạt cọc.

Trường hợp trên, vợ chồng bà Lan nhận đặt cọc tiền từ gia đình bà Hằng nhưng khi đến hạn không thực hiện thỏa thuận đã giao ước. Vì vậy, vợ chồng bà Lan phải chịu trách nhiệm trả lại tiền đặt cọc và chịu phạt cọc.

+ Giao dịch được thực hiện có người làm chứng:

Hùng là người làm chứng, ký vào hợp đồng đặt cọc. Đây là nhân chứng chứng minh sự tồn tại và hợp pháp của hợp đồng.

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình vợ chồng cần phải khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

* Để có thể khởi kiện vợ chồng bà Hằng cần xác định, chuẩn bị được:

- Địa chỉ, nơi ở hiện tại của vợ chồng bà Lan. Mục đích: Tòa án nhận, thụ lý đơn khởi kiện và tống đạt giấy tờ.

- Chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện.

- Hồ sơ khởi kiện.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đặt cọc/xác lập hợp đồng đặt cọc vui lòng gọi về 0948 596 388 đội ngũ luật sư của Công ty luật Đại Kim luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Đại Kim