Luật Đại Kim tư vấn và giải đáp quy định của Luật Đất đai năm 2013 về các vấnd đề: Chuyển nhượng đất hình thành trong tương lai, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ, chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay... và các vấn đề pháp lý khác liên quan.
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chuẩn bị gồm có:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên, nếu bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) thì hồ sơ của bạn mới đầy đủ và hợp pháp, nếu không, cơ quan có thẩm quyền có thể từ chối thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng cho bạn.
Trả lời:
Điều 2 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/ 2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định như sau:
“2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì hiện nay pháp luật xác định quyền sử dụng đất không được coi là tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, trong trường hợp này của bạn, đối với mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn không thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này được.
Thưa luật sư! Tôi có mua một căn nhà ở chợ Bình Phú trước đây thuộc xã Bình Phú, huyện Cai Lậy Tiền Giang. Giờ đã đổi thành Thị Trấn Bình Phú Căn nhà này được chuyển nhượng cho tôi bằng giấy tay, có chữ ký xác nhận của ban quản lý khu vực. Căn nhà này có từ nguồn gốc từ năm 1997 sau 2 lần mua bán đến năm 2007, ông Nhương mua lại. Đến năm 2015 thì tôi mua lại của ông Nhương. Tất cả các lần mua bán đều thông qua giấy tay. Xin hướng dẫn tôi thủ tục và làm hồ sơ như thế nào để có được giấy chủ quyền sử dụng nhà đất.
Trả lời:
Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:
"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Như vậy, căn cứ theo quy định trên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hợp đồng chuyển nhượng viết tay không công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện khi hợp đồng đó được giao kết trước ngày 01/01/2008 hoặc trược 01/07/2014 mà có 1 trong các loại giấy tờ sau:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Ngoài các trường hợp trên thì bạn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hợp đồng chuyển nhượng viết tay không có công chứng chứng thực.
Thưa luật sư! chị Anh chị cho em hỏi, mẹ em mới tặng cho em mảnh đất 125m2. Có các giấy tờ photo từ những người mua, bán, chuyển nhượng (nhưng lại là đất khai hoang từ trước đến nay, không có bất kể thuế gì ) chỉ có giấy tờ photo viết tay của người này qua người kia. Mẹ e mua từ năm 2012 nhưng đất khai hoang này của 1 bà khai hoang từ trước năm 1993 ( trong giấy tờ ghi như vậy ). Cũng không có dấu chứng nhận của UBND. Từ lúc mẹ e mua mảnh đó thì cũng để trồng chuối và cũng không tranh chấp hay kiện cáo gì. Vậy mảnh đất này có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ạ?
Em xin chân thành cám ơn!
Trả lời:
Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Như vậy, nếu mẹ bạn xin được xác nhận của UBND xã là đất đang sử dụng không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp không xin được xác nhận thì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, thì sau 30 năm chiếm hữu công khai, ngay tình và không có tranh chấp thì gia đình bạn mới có thể xin cấp GIấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.
Thưa luật sư. Nhà tôi có 1 lô đất nông nghiệp rộng khoảng 1,2ha. Tôi mua lại đã lâu của bà H nhưng chưa sang tên đổi chủ. Giờ con tôi lớn tôi muốn chuyển quyền sử dụng từ bà H sang cho 2 đứa con của tôi có được không và tôi phải làm như thế nào.
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì chưa xác định rõ là mảnh đất kia bạn mua của bà H từ bao giờ, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.
Trong trường hợp bạn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) thì bạn hoàn toàn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho 2 con thông qua hợp đồng tặng cho. Thủ tục như sau:
+ Trước tiên, bạn và 2 con cần đến cơ quan công chứng để lập, công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Thứ hai, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:
- 02 tờ khai lệ phí trước bạ do con bạn ký;
- 04 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bạn ký;
- Bản chính hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
- 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của 2 bên;
- Gấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Mức nộp cụ thể như sau:
- Lệ phí trước bạ: 0,5 %. Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế...nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận cho tặng.
Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm lệ phí địa chính là 15.000 đồng/trường hợp; lệ phí thẩm định tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp). Sau khi nộp đủ lệ phí sẽ được nhận sổ đỏ.
Trong trường hợp bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần xem xét mình có thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013 hay không. Nếu không thì bạn cần phải liên lạc với bà H để thực hiện sang tên chuyển nhượng.
Trên đây là tư vấn của Luật Đại Kim về vấn đề " Có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai hay không ? " .Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 0948 596 388 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Đại Kim
Thông tin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH ĐẠI KIM
Địa chỉ: Phòng 5G, Tòa nhà Viện Chiến lược khoa học Bộ Công an, Số 5 Tú Mỡ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
Kính gửi Công ty Luật Đại Kim, mong Quý Công ty tư vấn cho tôi một việc như sau: Năm 1999, bố mẹ tôi có khai hoang 1 mảnh đất 300m2 tại khu vực ven đồng của xã để sử dụng vào mục đích phục vụ sản xuất nông nghiệp, xây dựng kinh tế gia đình. Hiện nay, mảnh đất đó một mặt giáp ranh với khu dân cư, một mặt vẫn giáp cánh đồng hoang hóa.
Thưa luật sư, Xin hỏi luật sư: Tôi có mảnh đất do ông nội để lại, đất khai hoang trước năm 1987, nhưng chưa làm sổ đỏ được. Khi bố tôi mất thừa kế cho tôi. Tôi đi làm sổ đỏ thì ủy xã yêu cầu tôi phải có biên bản đóng thuế đất từ trươc tới nay. Như vậy đúng hay sai? Cảm ơn!
Xin chào luật sư, Tôi có mua 01 căn nhà tại p.Bình Trị Đông B, q.Bình Tân, TpHCM từ năm 2011 nhưng nhà chỉ có sổ đỏ (chứng nhận quyền sử dụng đất). Hiện nay, khu vực này đã xóa qui hoạch và cho phép các hộ dân làm sổ hồng đại trà nhưng chỉ là những hộ đã xây nhà trước tháng 7/2006. Nhà tôi xây dựng năm 2010, vậy tôi có làm sồ hồng được không và nếu làm được thì tôi sẽ làm như thế nào? Kính mong nhận được sự tư vấn từ luật sư, tôi vô cùng biết ...
Chào luật sư, tôi đang có một vấn đề thắc mắc cần luật sư tư vấn như sau: Một người đã chuyển nhượng cho tôi 1 miếng đất, tuy nhiên miếng đất này nằm trong 1 dự án đã có hơn 10 năm (nhưng chưa triển khai). Vậy việc chuyển nhượng này có đúng pháp luật hay không?
Kính gửi luật sư. Gia đình tôi được cấp đất trên mặt đường quốc lộ 10 từ năm 1979 đến nay. Theo hiến pháp năm 1980 không quy định giới hạn đất hành lang giao thông. Theo NĐ/HĐBT năm 1982, quy định đất hành lang giao thông đối với đường quốc lộ và đường cấp tỉnh. Năm 2000 nhà nước có dự án nâng cấp mở rộng quốc lộ.
