Chào anh chị. Em muốn nhờ luật sư tư vấn cho em về việc như sau: gia đình em có một mảnh ruộng có diện tích 370m2. Trong 370m2 đất mà gia đình em đang sử dụng thì có 100m2 đất là của gia đình người khác không sử dụng nên đã viết đơn chuyển cho gia đinh em sử dụng (chỉ có người chồng viết đơn và ký tên). Gia đình em đã canh tác từ năm 1999 đến nay.
Hiện nay nhà nước có chính sách cho chuyển đổi lên đất 50 năm thì người vợ của gia đình kia lại đến đòi lại ruộng (gia đình họ đã được cấp sổ đỏ) trong khi đó gia đình em lại chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất mà chỉ có giấy nộp thuế nông nghiệp từ năm 1999. Theo mẹ em nói thì bên địa chính xã đã gạch tên gia đình họ trên sổ địa chính xã và đã sang tên cho gia đình em rồi. Vậy nhưng khi đi làm chuyển đổi thành đất 50 năm thì gia đình họ vẫn đủ điều kiện đi làm.
Vậy luật sư cho em hỏi trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì gia đình em sẽ được giải quyết như thế nào? Và nhà em có phải trả lại mảnh đất trên cho gia đình kia không? Nếu phải trả lại thì xã sẽ giải quyết như thế nào khi gia đình em đã canh tác từ rất lâu rồi.
Rất mong nhận được sự phản hồi và giải đáp của luật sư. Chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Công ty Luật Đại Kim. Chúng tôi xin được tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật Đất đai năm 1987
Luật đất đai năm 1993
Luật đất đai số 13/2003/QH11
Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13
2. Luật sư tư vấn:
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì "100 m2 đất nông nghiệp bạn mua đã có giấy chuyển nhượng và có xác nhận của địa phương nhưng trên giấy chuyển nhượng chỉ có người chồng ký tên" điều này dẫn đến hai khả năng (Hai quan điểm pháp lý xảy ra).
Trường hợp 1: Hợp đồng trên là hợp pháp vì đã có xác nhận của chính quyền bởi lẽ hợp đồng giao dịch được tiến hành vào năm 1992, thuộc sự điều chỉnh của luật đất đai năm 1993 khi đó luật này quy định "đất nông nghiệp là đất do nhà nước giao và sử dụng vào mục đích nông nghiệp". Loại đất nông nghiệp này trực tiếp do UBND xã/Phường quản lý trực tiếp (Đất này được chia cho người dân vào năm 1992). Nếu việc mua bá/chuyển nhượng/đổi đất đã được xác nhận của chính quyền thì trên trích lục sơ đồ thửa đất phần đất đó sẽ mang tên nhà Bạn và do gia đình nhà bạn đóng thuế/phí từ thời điểm đó đến nay.
Trường hợp 2: Quan điểm này cho rằng việc đất nông nghiệp là đất do nhà nước giao cho hộ gia đình được hiểu là những người có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm giao đất năm 1992. Do vậy, việc chuyển nhượng cần có sự đồng ý, thống nhất của các bên trên sổ hộ khẩu (Vợ/Chồng/Các con trên 18 tuổi) dẫn đề giao dịch này bị vô hiệu một phần (Vô hiệu về mặt chủ thể của hợp đồng).
Theo quy định của luật tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi thì việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thuộc về thẩm quyền của tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất. Do vậy, nếu gia đình bên chuyển nhượng muốn đòi lại phần đất thì họ khải khởi kiện và yêu cầu tòa án tuyên giao dịch trên là vô hiệu.
Bạn không nói rõ mảnh đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm người chồng viết giấy cho gia đình bạn chưa, quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình nhà họ hay là của riêng người chồng, quyền sử dụng đất này bạn nhận từ thời điểm nào,... do đó chúng tôi chưa thể trao đổi chính xác với bạn được. Bạn vui lòng cung cấp thêm đầy đủ thông tin cho chúng tôi hoặc trao đổi trực tiếp đối với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại, gọi: 0948 596 388 để được tư vấn, hỗ trợ trực tiếp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Đại Kim
Thông tin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH ĐẠI KIM
Địa chỉ: Phòng 5G, Tòa nhà Viện Chiến lược khoa học Bộ Công an, Số 5 Tú Mỡ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2012 tôi có mua 100m2 đất trong lô đất 200m2 có sổ đỏ của a Trọng giá 200tr, tại huyện Kiến Thụy, Hải Phòng. Đất này là đất giãn dân chưa được tách sổ, chính quyền chưa cho phép chuyển nhượng.
Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất của nhà hàng xóm để làm nhà xưởng sản xuất đồ gỗ. Sau khi ra chính quyền để làm thủ tục chuyển nhượng cấp sổ đỏ thì biết được sổ đỏ của mảnh đất mua đó là đất ao vườn nên chính quyền xã nói gia đình tôi phải nộp phạt 50% giá trị của mảnh đất đó.
Chào luật sư công ty luật Đại Kim. Gia đình tôi có 5 nhân khẩu, bố, mẹ và 3 người con, mức giao đất ở địa phương tôi mỗi nhân khẩu là 2 sào bắc bộ. Tháng 10 năm 1993 nhà nước có giao đất cho gia đình tôi nhưng chỉ giao cho 3 nhân khẩu là 3 anh em tôi còn bố mẹ tôi lúc đó là công nhân không được giao, tổng lại ba người được 6 sào.
Tôi có một thửa đất ở tại tổ dân phố 3B, thị trấn Eakar, huyện Eakar, tỉnh Đăk Lăk đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2004 và gia đình đã xây nhà ở trên đó. Phía Nam thửa đất giáp với mặt đường Quốc lộ 26; phía Đông giáp với lối đi chung (chiều rộng 1,7 mét, chiều dài 27 mét) ; phía Tây giáp nhà dân; phía Bắc giáp với một thửa đất khác đang trồng cây lâu năm, cũng sử dụng lối đi chung này.
Trong năm 2015 tôi có mua một mảnh đất đã có sổ hồng (đất thổ cư 75m2). Từ năm 2007, gia đình tôi có mua một mảnh đất (giấy tờ viết tay) với diện tích 290m2, chưa có giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay tôi đã xây dựng phòng trọ trên phần đất nói trên và muốn chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư cho phần đất trên.
