Hướng dẫn về thời hạn thuê đất và tư vấn thủ tục thuê đất 50 năm để làm trang trại ?

Vậy Tôi có được thuê 50 năm không? hay là chỉ được thuê bao nhiêu năm ? Nếu được thì thủ tục tôi phải làm như thế nào? cấp cho đơn vị nào?

Xin chân thành Cảm ơn luật sư! mong được Luật sư giải đáp sớm.

  Luật sư tư vấn:

Thưa quý khách, Công ty Luật Đại Kim xin gửi tới anh lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:  

- Luật đất đai năm 2013;

- Nghị định số 43/2104/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP;

-  Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính.

2. Giải quyết vấn đề:  

2.1 Thời hạn được thuê đất và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất

Điều 56 Luật đất đai 2013 Quy định về hình thức cho thuê đất như sau:

“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;…”

Như vậy, theo quy định trên thì khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê đất sản xuất nông nghiệp thì cơ quan nước tạo điều kiện thuận lợi để cho hộ gia đình cá nhân thuê.

Điều 126 Luật đất 2013 có quy định về thời hạn cho thuê đất như sau:

“….2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất. …..

5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm”.

Khoản 3 Điều 132 Luật đất đai quy định về Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều 132 thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm…

Căn cứ Điều  59 Luật đất đai về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Xét trường hợp của quý khách, xã của anh đang ở thuộc vùng đồng bằng, đất lúa là chủ yếu, xã đã quy hoạch 7.3ha đất trồng lúa thành đất chăn nuôi theo quy hoạch được phê duyệt.

- Trong trường hợp này, theo Điều 59 Luật đất đai cơ quan có thẩm quyền có thẩm quyền cho thuế đất trong trường hợp này là UBND cấp Huyện và thời hạn thuê ở đây có thể kéo dài đến 50 năm.

- Việc UBND cấp Xã trả lời anh là xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất trong vòng 5 năm là chính xác. Và hơn nữa trong trường hợp này, UBND xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất với diện tích đất nông nghiệp sửa dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

2/.2 Quy trình thực hiện việc thuê đất

Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“….2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác:

“1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.

Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định quy định tại Khoản này;

b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất….”

Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

Theo quy định của pháp luật có thể xác định như sau:

(*) Cơ quan có thẩm quyền:

- Quyết định cho thuê đất: UBND cấp Huyện

- Tiếp nhận hồ sơ xin thuê đất: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện

(**) Quy trình thực hiện

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ và thực hiện việc nộp đơn xin thuê đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện nơi có đất; trong đơn phải ghi rõ yêu cầu về diện tích đất sử dụng.

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện có trách nhiệm xem xét lại hồ sơ; trường hợp đủ điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện.

Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện có trách nhiệm thẩm tra các trường hợp xin thuê đất, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy ban nhân dân huyện ký quyết định cho thuê đất.

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện trao cho người sử dụng đất và thực hiện ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất.

(*) Hồ sơ xin thuê đât

- Thành phần hồ sơ: Đơn xin cho thuê đất (theo mẫu số 01 Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT)

- Số lượng hồ sơ: 1 (bộ)

(*)Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện thủ tục thuê đất là không quá 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Mẫu số 01. Đơn xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

(Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

------------------------

                                                                   ..., ngày..... tháng .....năm ....

ĐƠN 1…………………………………………………..

Kính gửi: Ủy ban nhân dân 2 ...................

1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 3 ………………

...................................................................................................................................................

2. Địa chỉ/trụ sở chính:..............................................................................................................

3. Địa chỉ liên hệ:.................................................................….................................................

………………………………………………………………………………………………

4. Địa điểm khu đất:..................................................................................................................

5. Diện tích (m2):......................................................................................................................

6. Để sử dụng vào mục đích: 4..................................................................................................

7. Thời hạn sử dụng:………………………………………..........……………………………

8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có).........................................................................................................

...................................................................................................................................................

-------------------------------

1 Ghi rõ đơn xin giao đất hoặc xin thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất

2 Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

3 Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…)

4 Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Đại Kim