Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến thế chấp ngân hàng

Xin chào luật sư. Xin luật sư tư vấn giúp tôi nội dung vụ việc như sauL

Năm 2012, tôi có mua một lô đất của ông A có diện tích khoảng 240m2 với số tiền 204.000.000đ. Ông A đã viết giấy sang nhượng đất ở cho gia đình tôi (viết tay), trong đó có quy định 50m2 đất ở.Do bìa của ông A đang thế chấp tại ngân hàng NN và PTNN huyện nên trong giấy viết tay ông A hẹn đến cuối năm 2013 khi ông A rút bìa đỏ về sẽ sang nhượng bìa cho gia đình tôi. Chính vì vậy, mà gia đình tôi mới đưa tiền trước cho ông A số tiền 174.000.000đ, còn lại 30.000.000đ khi nào ông A giao bìa thì chúng tôi sẽ hoàn trả đủ. Hiện tại chúng tôi đã xây dựng nhà ở và công trình phụ trên diện tích đã mua của ông A. Nhưng từ đó đến nay, chúng tôi đã hỏi nhiều lần thì ông A viện rất nhiều lý do chưa thể sang bìa. Xét thấy ông A không có ý định sang bìa cho gia đình tôi, ngày 9/5/2017 chúng tôi đã gửi đơn kiến nghị ra UBND xã. Ubnd xã đã tiến hành hòa giải nhưng không thành vì gia đình tôi yêu cầu đến cuối năm 2017 ông A phải giao bìa, nhưng ông A lại đòi nợ đến tháng 6/2019.

Xin luật sư giải đáp giúp tôi:

1. Nếu tôi khởi kiện ra tòa thì quyền lợi của tôi được nhận là gì ?

2. Giả sử ông A không có khả năng thanh toán với ngân hàng thì tài sản của tôi có bị liên quan không (đất ở và nhà) ?

3. Có cách nào để tôi đảm bảo được quyền lợi của mình tốt nhất hay không ?

Xin cảm ơn luật sư.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Đại Kim

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:   0948 596 388

Luật sư trả lời:

1. Cơ sở pháp lý 

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự năm 2015

Bộ luật hình sự 2015( sửa đổi bổ sung 2017)

2. Nội dung  tư vấn 

Về khía cạnh dân sự: 

Thứ nhất , theo quy định tại khoản 5 điều 326 Bộ luật dân sự 2015 thì trong trường hợp đất đai , nhà ở đang được  thế chấp để vay một khoản vay trong ngân hàng thì khi người chủ đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng .

Thứ hai , hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng , chứng thực theo đúng quy định tại điều 166 luật đất đai 2013.

Vậy bạn có thể làm đơn khởi kiện gửi lên tòa án nhân dân cấp quận , huyện nơi có đất để yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là vô hiệu theo điều 177 bộ luật dân sự 2015. Theo đó, hai bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau  , cụ thể , bên bán sẽ phải trả lại số tiền đã nhận của bạn kèm theo số lãi phát sinh trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến nay. Về phần  công trình phụ mà gia đình bạn đã xây dựng trên đất , nếu theo thỏa thuận của hai bên , bạn được phép xây dựng công trình này thì bạn sẽ được bồi thường thêm về công trình .

Về khía cạnh hình sự :

Nếu bạn có căn cứ cho rằng những thông tin mà người chủ đất đưa ra với mình từ thời điểm giao kết tính đến nay là những thông tin gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của bạn , bạn có thể có đơn trình báo gửi lên cơ quan công an cấp quận , huyện nơi giao kết hợp đồng để yêu cầu điều tra làm rõ vụ việc . Nếu kết quả điều tra của cơ quan công an cho thấy người bán có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo điều 174 BLHS thì ngoài việc phải bồi thường cho bạn người này còn có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về tội này :

"Điều 174 luật hình sự năm 2015 quy định:
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ  sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

g) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Phạm tội thuộc một  trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây,  thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm, tù chung thân hoặc tử hình:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.

Theo điểm a, khoản 2, điều 1 luật hình sự sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định : "Sửa đổi cụm từ “năm trăm nghìn đồng” thành cụm từ “hai triệu đồng” tại khoản 1 các điều 139".

Trên đây là tư vấn của Luật Đại Kim về Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai thế chấp ngân hàng Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số:  0948 596 388  để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Đại Kim