Xin hỏi xây nhà không có giấy phép xây dựng có bị phá dỡ hoặc bị phạt gì không ?

Luật sư tư vấn: 

1. Căn cứ pháp lý:

Để trả lời yêu cầu tư vấn của Bạn, công ty chúng tôi đã kiểm tra các văn bản quy phạm pháp luật sau:

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 7 năm 2014 (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai năm 2013);

- Luật Xây dựng ngày 18 tháng 6 năm 2014, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm 2015 (sau đây gọi tắt là Luật Xây dựng năm 2014);

- Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008,sửa đổi năm 2014, có hiệu lực thi hành ngày 26 tháng 6 năm 2014 (sau đây gọi tắt là Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, sửa đổi năm 2014);

- Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị (sau đây gọi tắt là Nghị định 180/2007/NĐ-CP);

- Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở ngày 10 tháng 10 năm 2013, có hiệu lực thi hành ngày 30 tháng 11 năm 2013 (sau đây gọi tắt là Nghị định 121/2013/NĐ-CP)

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai ngày 15 tháng 5 năm 2014, có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 7 năm 2014 (sau đây gọi tắt là Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

- Quyết định số 20/2014/QĐ-UBND quyết định về việc ban hành quy định về việc cấp giấy phép xây dựng, giấy phép quy hoạch và quản lý trật tự xây dựng theo giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh Gia Lai, có hiệu lực thi hành sau 10 ngày, kể từ ngày ký (sau đây gọi tắt là Quyết định 20/2014/QĐ-UBND)

2. Căn cứ trên các thông tin, tài liệu mà Bạn cung cấp và trên cơ sở các văn bản pháp luật hiện hành, chúng tôi xin tư vấn như sau:

2.1 Căn cứ phát luật về trường hợp xây nhà không có Giấy phép xây dựng có bị phá dỡ và phạt gì không?

Dựa trên quy định của pháp luật hiện hành:

Theo quy định tại Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định đối tượng và các loại giấy phép xây dựng:

“1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính Phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cở quan ngang bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoại đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2  có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b,d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ. (…).”

Như vậy, căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 nêu trên, căn nhà tại số 44 đường Trần Phú, đường Diên Hồng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai thuộc sở hữu của Bà Nguyễn Thị Minh Tâm không thuộc trường hợp “Công trình được miễn Giấy phép xây dựng”.

Vì vậy, khi gia đình bà Nguyễn Thị Minh Tâm sửa chữa lại căn nhà thì buộc phải làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 93, Khoản 1 Điều 95, khoản 1 Điều 102, Điều 103 Luật xây dựng năm 2014.

Trong trường hợp, công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng sẽ bị xử lý theo quy định tại điểm b khoản 6 và Khoản 9 và Khoản 10 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ – CP:

“6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau: (…)
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

10. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều này mà không thuộc trường hợp xử lý theo quy định tại Khoản 9 Điều này thì bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP.

Tại  Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP  quy định việc xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng:

“1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp quy đinh tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:

1. Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;
2. Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;
3. Cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.

2. Đối với công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng theo quy định thì xử lý như sau:

a) Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp Giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng các biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ;

c) Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mới được tiếp tục thi công xây dựng.

Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp thì phải bị cưỡng chế phá dỡ theo quy định tại Điều 24 Nghị định này và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ;

d) Trường hợp chủ đầu tư bị từ chối cấp Giấy phép xây dựng hoặc không có Giấy phép xây dựng sau thời hạn quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình vi phạm, nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.”

Như vậy, gia đình Ông khi xây dựng không có Giây phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng thì bị xử lý theo Khoản 2 Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP nêu trên, còn lại sẽ bị xử lý theo Khoản 1 Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ- CP nêu trên.

22 Xác định việc bà Đào có quốc tịch Việt Nam hay không? Có phải gửi hồ sơ qua Mỹ cho bà ký và gửi đến Tổng lãnh sự quán nơi bà ở để xác định không?

Việc xác định, bà Tâm có quốc tịch Việt Nam không nhằm xác định rằng bà có thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không?

Để làm rõ trường hợp này, chúng tôi phân tích như sau:

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhân quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về Quốc tịch, được hiểu là người có quốc tịch Việt Nam.

Tại Điều 13 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, sửa đổi năm 2014 quy định:

“1. Người có quốc tịch Việt Nam bao gồm người đang có quốc tịch Việt Nam cho đến ngày Luật này có hiệu lực và người có quốc tịch Việt Nam theo quy định của Luật này.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam theo quy định tại Điều 11 của Luật này thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để được xác định có quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam.

Chính phủ quy định chi tiết khoản này."

Như vậy, bà Tâm thuộc trường hợp người Việt nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam, trường hợp bà Tâm không có các giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam (Giấy khai sinh, trường hợp Giấy khai sinh không thể hiện rõ quốc tịch Việt Nam thì phải kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam của cha mẹ; Giấy chứng minh nhân dân;  Hộ chiếu Việt Nam; Quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam, Quyết định cho trở lại quốc tịch Việt Nam, Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi đối với trẻ em là người nước ngoài, Quyết định cho người nước ngoài nhận trẻ em Việt Nam làm con nuôi) thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài hay được gọi là Tổng lãnh sự để được xác định có quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam.

3.3 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Đào?

Theo quy định tại Điều 100, khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 về việc cấp Giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, trường hợp gia đình ông có các giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan từ những năm 1980, đất đã được sử dụng ổn định và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại điểm h, mục 1, Điều 31, Nghị định 43/2017/NĐ-CP quy định cấp chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở:

“Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.”

Như vậy, gia đình ông đã xây dựng nhà ở (thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng) mà không xin phép, thì ông phải đến trực tiếp cơ quản quản lý về xây dựng cấp huyện xin cấp giấy tờ chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó. Trường hợp, cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện xem xét và cấp cho ông văn bản chấp thuận cho tồn tại nhà đó thì ông mới được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.  Trường hợp từ chối, cơ quan Nhà nước sẽ nêu rõ lý do và ông sẽ không được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Về thẩm quyền xử phạt đối với công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng theo quy định điểm b khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ - CP nêu trên sẽ bị xử lý: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng thì Phòng quản lý đô thị là cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ không có thẩm quyền xử phạt ông mà Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mới có thẩm quyền xử phạt theo Điều 68 Nghị định 121/2013/NĐ -CP.

Việc xử phạt vi phạm sẽ được lập biên bản. Người có thẩm quyền xử phạt sẽ là người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính theo Điều 59 Nghị định 121/2013/NĐ- CP.

Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của Bạn về vấn đề này, và sẵn sàng trao đổi với Bạn những thông tin cần thiết. Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai vui lòng gọi: 0948 596 388 để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Trân trọng kính chào./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Đại Kim