Các phương pháp định giá đất được áp dụng trong những trường hợp nào?

Câu hỏi:

Kính gửi luật sư Luật Đại Kim, tôi là Hoàng Văn Thụ ở Tuyên Quang. Luật sư cho tôi hỏi, pháp luật hiện hành có những quy định những phương pháp định giá đất nào? Và trong những trường hợp nào cần phải áp dụng phương pháp định giá đất? Mong luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Luật Đại Kim xin được giải đáp thắc mắc về lĩnh vực đất đai của bạn như sau:

Theo Điều 4 và Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất như sau:

Thứ nhất: Các phương pháp định giá đất bao gồm :

1.  Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2.  Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

3.  Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương sổ giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4.   Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triền theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc tước phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5.   Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Các phương pháp định giá đất được áp dụng trong trường hợp nào?

Thứ hai: Các phương pháp định giá đất được áp dụng trong các trường hợp cụ thể sau:

a)   Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

b)   Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

c)    Phương pháp thu nhập được áp dụng đế định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

d)   Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường họp quy định tại khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.