Những điểm mới về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Câu hỏi:

Chào Luật sư, tôi có một vấn đề muốn tham khảo ý kiến của Luật sư như sau: Tôi mới được nhận thừa kế một mảnh đất từ người chú của tôi, và vẫn chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Nay tôi muốn bán mảnh đất đó cho một người khác, vậy Luật sư cho tôi hỏi trường hợp của tôi thì có được bán cho người khác khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai 2013 có những điểm mới gì về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất?

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn, Luật Đại Kim xin trả lời như sau:

Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà nước cho phép sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Trong đó, việc thực hiện những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất mà cụ thể là thực hiện các quyền năng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng của chế định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Tuy nhiên, không phải với loại đất nào và với chủ thể nào, người sử dụng đất cũng có thể thực hiện những quyền năng này về mặt nguyên tắc, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, để đáp ứng nhu cầu và tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong việc chuyển đổi hoặc thừa kế quyền sử dụng đất – những quyền năng rất đặc trưng chỉ dành cho hộ gia đình và cá nhân, Luật đất đai 2013 đã có sự linh động, khi quy định về thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất (Điều 168), đó là:

– Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 cũng quy định thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013.

Như vậy, trường hợp của bạn sẽ không thể chuyển quyền sử dụng đất cho người khác nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để chuyển quyền sử dụng đất thì bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.