Giải quyết tranh chấp khi mua đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giá chỉ khoảng 400 triệu nhưng là do đất ngày xưa khai hoang và không có chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng tại đó người chủ đã bán gần hết, những người mua cũng đã cất nhà tạm (bên ngoài là tôn nhưng bên trong đã xây kiên cố). Giấy tờ mua bán chỉ là giấy tờ tay giữa chủ đất và người mua. Xin được nhờ luật sư giải đáp giùm những câu hỏi như sau:

1/ Nếu xảy ra tranh chấp sẽ được giải quyết như thế nào khi mà không có GCN QSD đất?

 2/ Về lâu dài, những hộ gia đình tại đây có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không ?

Chân thành cám ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Đại Kim

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:   0948 596 388

Trả lời:

Cảm ơn Bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến bộ phận tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Đại Kim, vấn đề bạn quan tâm Chúng tôi xin trao đổi cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

2. Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, vấn đề bạn cần tư vấn liên quan đến việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp hai bên không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định của Luật Đất đai thì các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan hành chính để được giải quyết. Cơ quan hành chính các cấp giải quyết tranh chấp đất đai.

Để việc tranh chấp được giải quyết theo đúng trình tự pháp luật, hai hộ tranh chấp phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải, nếu không thỏa thuận được thì thông qua hòa giải cơ sở để giải quyết. Trường hợp tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Theo quy định của pháp luật, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Thứ hai, về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về điều kiện cấp GCNQSD đất, Tại Điều 101 Luật Đất Đai năm 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2011/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định:
“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”
Theo các quy định trên, trường hợp của gia đình bạn có thể sẽ được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn phụ thuộc vào trên thực tế sử dụng đất của gia đình bạn).

Trên đây là tư vấn của Luật Đại Kim về "Giải quyết tranh chấp khi mua đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ". Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số:  0948 596 388  để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Đại Kim

Từ khóa: