Hướng dẫn giải quyết khi mua phải đất bị phát mãi

Và đến thời điểm hiện tại vẫn chưa sang tên. Sau đó, không rõ lý do gì, người con út của chủ đất ( tạm gọi là ông B) làm sổ đỏ và đứng cả 5000m2 đất kể trên. Gia đình chồng tôi vẫn tiếp tục thuê và làm lúa bình thường, không có bất kì tranh chấp nào. Đến cuối năm 2016, gia đình chồng tôi lại tiếp tục mua 1000m2 nữa của ông B (do vợ chồng ông B làm giấy bán). Và khi đem sổ đỏ đến cơ quan có thẩm quỳên để làm thủ tục sang tên thì mới được biết cả 5000m2 này đang trong quá trình chuẩn bị phát mãi (lý do: vợ ông B mắc nợ và không có khả năng chi trả và bên chủ nợ yêu cầu cơ quan thi hành án phát mãi phần đất trên).

Vậy tôi muốn hỏi: Nếu gia đình chồng tôi kiện ông B và bà A ra tòa thì có thể giữ được 2000m2 đất đã mua hay không. Trường hợp không giữ được phần đất đã mua gia đình tôi có được hoàn lại số tiền đã mua đất hay không và sẽ được hoàn như thế nào (vì hiện tại ông B không có khả năng chi trả nợ). Mong nhận được tư vấn từ luật sư. Xin chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Đại Kim

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:   0948 596 388

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty luật Đại Kim, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Bộ luật dân sự năm 2015

2. Luật sư tư vấn:

Theo quy định của pháp luật Đất đai và Bộ luật Dân sự từ trước đến nay thì quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký quyền sử dụng và người sử dụng chỉ được thực hiện các quyền tặng cho, chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận, Theo dữ liệu bạn đưa ra thì gia đình chồng bạn nhận chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1996 của bà A mà chỉ có giấy tờ tay, không có người làm chứng và bà A cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể xác nhận giao dịch giữa gia đình chồng bạn với bà A là không có giá trị pháp lý. 

Tiếp tục đối với 1000m2 mà gia đình chồng bạn mua của ông B, giả sử quyền sử dụng đất của ông B được cấp là hoàn toàn hợp pháp thì bạn hoàn toàn có quyền lập hợp đồng chuyển nhượng với ông B tuy nhiên hợp đồng này cần phải đi công chứng hoặc chứng thực bởi lẽ năm 2016 gia đình chồng bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Luật đất đai năm 2013 đã có giá trị pháp lý. Mà trong nội dung Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng hay chứng thực cụ thể tại Khoản 3 Điều 167 như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Do đó, theo dữ liệu bạn đưa ra thì "vợ chồng ông B viết giấy bán" chúng tôi có thể hiểu giấy tờ này cũng chỉ là giấy tờ lập bằng tay, không có công chứng hay chứng thực. Vậy nên, theo đúng quy định hợp đồng này cũng không có giá trị pháp lý. 

Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP quy định về tranh chấp không áp dụng thời hiệu như sau:

"b) Tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu là tranh chấp về tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng do người khác quản lý, chiếm hữu tài sản đó.."

Do đó có thể xác nhận đối với phần tiền gia đình chồng bạn giao cho bà A thì khi khởi kiện bà A vẫn sẽ có trách nhiệm trả lại. 

Và Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."

Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hậu quả khi giao dịch vô hiệu như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo quy định tại Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: "Thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật này." do đó đối chiếu với Điều 132 Bộ luật Dân sự này thì thời hiệu yêu cầu cơ quan tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu là 02 năm vậy nên có thể xác định từ năm 2016 đến nay vẫn chưa hết 02 năm gia đình chồng bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa gia đình chồng bạn với ông B là vô hiệu. Hậu quả sau khi Tòa tuyên án áp dụng theo đúng Điều 137 nêu trên.

Trên đây là tư vấn của Luật Đại Kim về Hướng dẫn giải quyết khi mua phải đất bị phát mãi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số:  0948 596 388  để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Đại Kim