Có được cấp phép xây dựng cho đất thổ cư, đất có sổ đỏ không?

Câu hỏi tư vấn:

Tôi có thửa đất ở khu Bắc Cầu, Phường Ngọc Thụy, Quận Long Biên, Hà Nội (dải đất bãi ngoài đê), đất thổ cư, có sổ đỏ, không vướng quy hoạch. Tôi lên văn phòng quản lý nhà đất quận LB xin phép xây dựng thì bị từ chối, nhân viên ở đây cho biết chỉ cấp phép cải tạo. Vì vậy tôi phải làm dịch vụ giống như tất cả các nhà ở khu vực tôi ở, mất từ 30 đến 60 triệu, để được UBND Quận LB cấp cho một tờ "Văn bản trả lời đơn xin phép cải tạo..."

Cho phép tôi cải tạo (thực chất là xây mới, vì trên thửa đất của tôi không có công trình hiện trạng), chốt của văn bản có nêu: "văn bản này không thay cho giấy phép xây dựng, khi nhà nước yêu cầu thì phải tự giỡ bỏ, không có đền bù". Nay nhà tôi đã xây xong và về sống ổn định. Tuy nhiên tôi vẫn canh cánh thắc mắc khu đất nhà tôi nằm trong diện nào mà Quận LB lại có thể làm vậy, thông đồng bóp nặn người dân có nhu cầu tạo lập một ngôi nhà, chỗ ở ổn định ?

Luật sư trả lời:

Căn cứ Điều 1, Quyết định 6115/QĐ-UBND năm 2014 phê duyệt Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị N10, tỷ lệ 1/2000 về việc phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu đô thị N10, tỉ lệ 1/2000 địa điểm: tại các phường Ngọc Thụy, Ngọc Lâm, Bồ Đề, Gia Thụy, Thượng Thanh, Đức Giang, Việt Hưng, Giang Biên, Long Biên, Phúc Đồng, Cự Khối, Sài Đồng, Thạch Bàn, Phúc Lợi - quận Long Biên, Xã Cổ Bi, Đông Dư - huyện Gia Lâm của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định:

Điều 1. Phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị N10, tỷ lệ 1/2000 do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập với các nội dung chủ yếu sau đây:

1. Tên đồ án quy hoạch: Quy hoạch Phân khu đô thị N10, tỷ lệ 1/2000.

2. Vị trí, ranh giới và quy mô lập quy hoạch phân khu:

2.1. Vị trí: Phân khu đô thị N10 thuộc địa bàn các phường Ngọc Thụy, Ngọc Lâm, Bồ Đề, Gia Thụy, Thượng Thanh, Đức Giang, Việt Hưng, Giang Biên, Long Biên, Phúc Đồng, Cự Khối, Sài Đồng, Thạch Bàn, Phúc Lợi - quận Long Biên, xã Cổ Bi, Đông Dư - huyện Gia Lâm - Hà Nội.

Do vậy diện tích đất thuộc phường Ngọc Thụy đã nằm trong dự án quy hoạch phân khu đô thị N10.

Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy đinh:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Do vậy căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 thì quyền sử dụng đất của bạn bị hạn chế do phần diện tích đất tại phường Ngọc Thụy đã nằm trong diện quy hoạch và được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ra Quyết định ngày 15 tháng 5 năm 2014. Vì vậy bạn vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở. Tuy nhiên, Trong trường hợp diện đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì bạn không bị hạn chế về quyền sử dụng đất của mình theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013.