Giải quyết tranh chấp về ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình

Câu hỏi:

Kính chào văn phòng Luật Đại Kim. Tôi là Lê Văn Thành, tôi có câu hỏi muốn được Luật sư tư vấn như sau:

Năm 1995, gia đình tôi có trúng thầu một lô đất diện tích 270m2 ở Bình Xuyên, Vĩnh Phúc theo mốc lộ giới đường dân sinh năm đó. Tuy nhiên, vào năm 2005, khi Nhà nước đo đạc để cấp lại sổ đỏ cho các hộ gia đình thì không dùng theo mốc lộ giới đó mà tính theo tim đường 9m. Mảnh đất này của nhà tôi giáp ranh với đất của gia đình ông Trần Văn Hưng, có chiều dài 27m, chiều rộng 10m. Gia đình ông Hưng lấn vào đất của gia đình tôi khoảng hơn 3m. Không chỉ vậy, ông Hưng còn dựng rào trồng cây dọc theo ranh giới đất đó. Hiện nay số cây này cũng đã lớn rồi. Nếu tính theo sổ đỏ hiện tại thì gia đình tôi bị mất một phần đất. Vậy Luật sư có thể tư vấn giúp tôi làm cách nào đòi lại phần đất này?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Đại Kim. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 về Ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, theo những gì bạn trình bày, gia đình ông Hưng đã lấn vào một phần diện tích đất của bạn, đồng thời còn đào hào trồng cây dọc theo ranh giới đất. Đối với cây trồng, nếu gia đình ông Hưng trồng cây trong phần đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định thì hoàn toàn đúng luật. Khi đó, nếu cành cây vượt quá ranh giới thì gia đình ông Hưng phải có trách nhiệm xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Do đó, khi cây trồng quá lớn, ảnh hưởng tới phần đất của gia đình bạn, bạn có quyền yêu cầu gia đình ông Hưng chặt bỏ cây, nếu gia đình ông Hưng không chặt cây thì bạn có thể làm đơn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết nếu xác định được chính xác phần đất đai đó thuộc sở hữu của nhà bạn.

Giải quyết tranh chấp về ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình

Về việc đòi lại phần đất của gia đình bạn bị lấn chiếm. Trong trường hợp nếu có căn cứ chính xác chứng minh được việc gia đình ông Hưng lấn chiếm đất thì gia đình bạn hoàn toàn có thể đòi lại phần đất thuộc sở hữu của mình. Trước hết, hai bên gia đình có thể thỏa thuận với nhau về việc trả lại phần đất lấn chiếm. Trong trường hợp gia đình ông Hưng không hợp tác thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, dù là theo thủ tục nào thì cũng bắt buộc phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, pháp luật khuyến khích các bên tự hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Cụ thể, được quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Đồng thời, tại Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Do đó, bạn có thể căn cứ vào các quy định nêu trên để lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp cho phù hợp.

Để được tư vấn cụ thể và chi tiết hơn về vấn đề của mình, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau.