Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng

Em không phải người có nhiều am hiểu về luật nên ngôn từ có thể sẽ không được chuyên nghiệp, mong quý luật sư thông cảm giúp em. Vào năm 2003, gia đình em có mua một mảnh đất (thuộc khu vực 1 - đất thành phố) trong tổng diện tích đất sử dụng của một người bạn thân (ông a), không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy viết tay và người thứ 3 đại diện làm chứng. Lúc bán đất cho bố em, ông a hứa hẹn sau khi làm xong sổ đỏ của tổng diện tích phạm vi đất nhà ông a, ông a sẽ tiến hành thủ tục cắt sổ đỏ để cấp cho gia đình em. Do không hiểu biết về luật và tin tưởng bạn bè, nên gia đình em quyết định mua mảnh đất này trị giá 50 triệu đồng (tại thời điểm năm 2003) qua nhiều năm, gia đình em không thấy ông a thực hiện hứa hẹn làm sổ đỏ, và có nhiều lần hối thúc nhưng ông a không thực hiện.

Sau này, gia đình em phát hiện: mảnh đất ông a bán cho gia đình em, chỉ có 1/3 diện tích nằm trong sổ đỏ thuộc quyền sở hữu sử dụng đất của nhà ông a, phần còn lại là đất khai hoang do nhà ông a khai phá không có giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng đất. Sau đó, gia đình em nhiều lần hỏi thăm ông a, ông a chỉ hứa hẹn sẽ làm sổ đỏ chung cho tổng diện tích đất khai hoang của ông a, rồi sẽ cắt sổ đỏ cấp riêng cho mảnh đất gia đình em nhưng không thực hiện. Trong quãng thời gian vừa qua, gia đình em đã liên hệ với cơ quan đất đai tại địa phương để xin được cấp sổ đỏ, cơ quan có thẩm quyền đã tiến hành cử cán bộ viên xuống đo diện tích đất gia đình em và thông báo chờ thêm, sau khi giải quyết xong sẽ mời gia đình lên giải quyết. Đến nay, sau nhiều lần liên hệ nhiều nơi nhưng gia đình em vẫn chưa làm được giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng đất.

Nay em có 2 vấn đề, kính mong luật sư có thể giải đáp giúp em: 1 em có tìm hiểu một số thông tin trên báo chí, được biết từ ngày 03. 03. 2017 những trường hợp loại đất đai sẽ được cấp sổ đỏ, và thấy trường hợp của gia đình em thỏa điều kiện này. Mong luật sư có thể tư vấn hướng giải quyết để gia đình em có thể được cấp sổ đỏ. 2 em muốn hỏi, đối với trường hợp trên. Gia đình em có thể tiến hành khởi kiện ông a về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản người khác được không kính mong quý luật sư sớm trả lời thư cho em, em xin chân thành cảm ơn có file hình ảnh đính kèm. .

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Đại Kim

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi:   0948 596 388

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Đại Kim. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội; 

Bộ luật dân sự 2015

Bộ Luật Hình sự 1999;Bộ luật hình sự số 37/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của Quốc hội

Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Luật sư tư vấn:

*Đối với trường hợp đất đai được cấp sổ đỏ, pháp luật có quy định như sau:

Căn cứ quy định tại Khoản 54 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì trường hợp người dân (hộ gia đình, cá nhân) nhận chuyển nhượng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008 bằng giấy tờ viết tay thì người đang sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Người đang sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, đối với trường hợp của gia đình bạn mua đất bằng giây tờ viết tay tại thời điểm năm 2003 không đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017. Bởi lẽ  Nghị định này chỉ áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng đất từ ngày 01/07/2004 đến trước 01/01/2008.

*Đối với hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 139 BLHS 

Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ  sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

g) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Phạm tội thuộc một  trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây,  thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm, tù chung thân hoặc tử hình:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.

Nếu đáp ứng đủ các dấu hiệu phạm tội nêu ra tại Điều 139 BLHS thì bạn mới được kiện ông A. Nếu trong giao dịch dân sự có hành vi lừa dối thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu, điều đó được quy định như sau:

Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa  

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.

Hơn nữa, việc xác lập giao dịch bằng hình thức viết tay cũng sẽ bị vô hiệu, bởi vậy tại Điều 122 BLDS 2005 quy định như sau:

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự  

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Theo đó tại Điều 124 quy định về hình thức giao dịch dân sự:

Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự  

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Đối với hợp đồng mua bán đất thì phải được công chứng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy nên về hình thức giao dịch giữa gia đình bạn và Ông A vi phạm về hình thức của hợp đồng. Bởi vậy hợp đồng này sẽ bị vô hiệu teo Điều 134 BLDS 2005:

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức  

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu  

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy, giao dịch mua bán đất giữa gia đình bạn và ông A tại thời điểm năm 2003 bằng giấy viết tay sẽ bị vô hiệu do vi phạm về điều kiện hình thức của hợp đồng, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự được quy định chi tiết tại Điều 137, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trên đây là tư vấn của Luật Đại Kim về Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số:  0948 596 388  để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Đại Kim