Tranh chấp đất đai trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Đại Kim

>> Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  0948 596 388

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Đại Kim. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật Đất đai năm 2013;

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Luật sư tư vấn:

Trong trường hợp này cần xem xét giá trị bản cam kết trả tiền cho số đất thừa giữa gia đình chị với chị hàng xóm có giá trị như nào? Vì bản chất thỏa thuận này cũng chính là thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 9,7m2. Mà theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai."

Trong trường hợp bản cam kết này không được công chứng, đăng kí tại Văn phòng đăng kí đất đai thuộc UBND cấp xã thì sẽ không có giá trị pháp lý, do đó việc chị hàng xóm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cả phần đất thừa là sai quy định pháp luật. Và theo điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi GCNQSDĐ: "Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

TRong trường hợp này, gia đình bạn có thể gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đến UBND cấp xã nhờ giải quyết, trường hợp hòa giải không thành có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ trái thẩm quyền đối với phần đất thừa 9,7m2 đó, Khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án: "Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai..."

Còn đối với thắc mắc của bạn về việc chị hàng xóm và anh X có thể bị khởi kiện về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, theo quy đinh tại Điều 139 Bộ luật Hình sự năm 1999 (sửa đổi,bổ sung năm 2009) quy định:

"Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm."

Lừa đảo chiếm đoạt tài sản được hiểu là hành vi dùng thủ đoạn gian dối làm cho chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin nhầm giao tài sản cho người phạm tội để chiếm đoạt tài sản đó. Về khách quan, phải có hành vi dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhưng làm cho người khác tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội. Việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều hình thức khác như giả vờ vay, mượn, thuê để chiếm đoạt tài sản. Về mặt chủ quan, lỗi của người phạm tội là lỗi cố ý. Khách thể là quyền sở hữu tài sản của người khác. Chủ thể là bất cứ người nào có năng lực trách nhiệm hình sự.

Trong trường hợp này, việc lập bản cam kết giữa gia đình chị với chị hàng xóm và anh X không có thủ đoạn lừa dối mà các bên hoàn toàn tự nguyện làm cam kết và cam kết không có giá trị pháp lý vì các bên không tuân thủ hình thức pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý và không thể kiện về tội lừ đảo chiếm đoạt tài sản.

Trên đây là tư vấn của Luật Đại Kim về Tranh chấp đất đai trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất​. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 0948 596 388 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Đại Kim