Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Câu hỏi:

Tôi là Phạm Minh Hoàng ở Hà Nội xin luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Doanh nghiệp Huy Hoàng là một công ty xây dựng có uy tín tại Hà Nội do tôi và anh Huy làm chủ. Hiện nay, do nhận thấy thị trường nhà ở cho công nhân khu công nghiệp gần đây rất có tiền năng phát triển nên chúng tôi có ý định tham gia vào một dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Vậy xin hỏi để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho việc thực hiện dự án đầu tư này thì doanh nghiệp của chúng tôi phải đáp ứng các điều kiện nào?

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn Luật Đại Kim xin trả lời như sau:

Theo Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai có quy định như sau:

“Điều 14. Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.”

Như vậy, dự án mà doanh nghiệp bạn muốn tham gia (xây dựng nhà chung cư để bán cho công nhân) thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này. Để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp của bạn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

[…]

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

Cụ thể, để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp của bạn phải đáp ứng ba điều kiện cơ bản sau:

Thứ nhất, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Theo đó, Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư gồm:

– Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

– Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Thứ hai, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Thứ ba, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

– Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

– Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.